Konverze kancelářské budovy na studentské bydlení

Na pomezí pražských Nuslí a Vršovic vzniklo před nedávnem ze staré kancelářské budovy moderní studentské bydlení. V českých podmínkách ojedinělý projekt rekonverze navrhli architekti ze studia SCHINDLER SEKO ARCHITEKTI.

Základní údaje o konverzi kancelářské budovy
Studentské bydlení K Botiči, Praha 10
Architekt: Jan Schindler, Ludvík Seko / SCHINDLER SEKO ARCHITEKTI / www.schindlerseko.cz
Spolupráce: Petra Matuszková, Hana Polidarová, Ondřej Dušek, Jan Holub
Investor: Hamilton group
Pozemek: 493 m²
Hrubé podlažní plochy: 4 146 m²
Čisté podlažní plochy: 3 766 m²
Obestavěný prostor: 11 438 m³
Rok dokončení: 2013
Fotografie: Ondřej Polák

Konverze kancelářské budovy Studentské bydlení K Botiči
Kontext
Stávající budova je situována v Praze 10 v ulici K Botiči na pomezí blokové zástavby a rozlehlé parkové plochy. Hranici těchto území vymezuje potok Botič. Budova je umístěna v jihovýchodní části ulice v nárožní poloze s východní fasádou orientovanou přímo do parku. Ulice K Botiči navazuje na Vršovickou třídu, která je páteřní komunikací do centra Prahy.

Původní stav
Budova byla postavena v 70. letech minulého století jako kancelářská budova s centrální chodbou, podél níž jsou umístěny jednotlivé kanceláře. Výšky pater jsou velmi nízké a budova nemá žádná parkovací místa. V 90. letech sice objekt prošel rekonstrukcí pro využití Komerční banky, ale pro současné požadavky kancelářských budov byl zcela nedostačující. Proto se klient rozhodl k rekonverzi budovy na studentské bydlení.

Koncept
Základní koncept budovy jsme rozdělili na dvě části. Fasáda a napojené pokoje vytváří 'kůži' budovy. Je to neutrální, černobílý obal. Naopak chodby a schodiště jsou 'tepnami' budovy. Je to živé komunikační jádro se sytými barvami. Nárožní poloha budovy je akcentována novým dvoupodlažním arkýřem v posledních patrech, který v sobě ukrývá vědomostní centrum stavby se studovnami.

Dispozice
Do stávajícího rozponu železobetonových sloupů jsme umístili dvojlůžkové pokoje s vlastním příslušenstvím tj. koupelnou a samostatným záchodem. V koncových polohách a v nároží jsou navrženy jednolůžkové i čtyřlůžkové pokoje, včetně pokojů pro imobilní studenty. Na každém patře je společná kuchyňka pro přípravu jídla. V přízemí se nachází recepce a restaurace. V suterénu je studentský klub, fitness, prádelna a technické zařízení budovy.

Tím jak ve společnosti roste poptávka po vzdělání a vysokoškolském studiu, vznikají pro architekty (i developery) nová zadání. Jedním z nich je i bydlení pro studenty. Kapacity vysokoškolských kolejí jsou dlouhodobě poddimenzované, takže na řadu mimopražských nebo zahraničních studentů pokoj na koleji prostě nezbude. Když k tomu připočteme obecně nízký standard ubytování v univerzitních zařízeních, otevírá se prostor pro soukromé investory. Jedním z prvních je developerská firma Hamilton & Co Holdings, která oslovila architektonickou kancelář SCHINDLER SEKO ARCHITEKTI. Rekonverzí staré kancelářské budovy vznikl unikátní projekt moderního studentského bydlení.

„Současným nárokům nevyhovující objekt ze 70. let minulého století sloužil jako kancelářská budova s centrální chodbou, podél níž byly umístěny jednotlivé kanceláře. Výšky pater byly velmi nízké a budova neměla žádná parkovací místa,“ popisuje na úvod architekt Jan Schindler. V devadesátých letech sice objekt prošel rekonstrukcí pro potřeby tehdejšího vlastníka Komerční banky, ale pro současné požadavky kancelářských budov byl zcela nedostačující. „Proto se klient rozhodl k rekonverzi budovy na studentské bydlení,“ dodává další z autorů, architekt Ludvík Seko. Architekti ve svém konceptu budovu rozdělili na dvě části.

Fasáda a napojené pokoje vytvářejí 'kůži' budovy: je to neutrální, černobílý obal. Naopak chodby a schodiště jsou 'tepnami' budovy. Fungují jako živé komunikační jádro se sytými barvami. Nárožní poloha budovy je akcentována novým dvoupodlažním arkýřem v posledních patrech, který v sobě ukrývá vědomostní centrum stavby se studovnami. „Do stávajícího rozponu železobetonových sloupů jsme umístili dvojlůžkové pokoje s vlastním příslušenstvím, tedy koupelnou a samostatným záchodem. V koncových polohách a v nároží jsou navrženy jednolůžkové i čtyřlůžkové pokoje, včetně pokojů pro imobilní studenty. Na každém patře je společná kuchyňka pro přípravu jídla a v přízemí se pak nachází recepce a restaurace. V suterénu je studentský klub, fitness, prádelna a technické zařízení budovy,“ provází nás budovou Jan Schindler.

Jak celý záměr vznikl? Developer na základě předchozí analýzy trhu došel k tomu, že Praha postrádá v centru města skutečné ubytovací kapacity pro studenty, kteří se díky výměnnému programu Erasmus chystají město navštívit. „Inspirací pro tento projekt nám byly nejnovější projekty studentského bydlení v evropských městech, jako je Paříž nebo Londýn. Pokud víme, v České republice žádný projekt podobného typu není,“ říká Francois Banfi, ředitel developerské společnosti Hamilton & Co Holdings. „Naším hlavním spojencem na cestě za tímto cílem byli architekti z ateliéru Schindler Seko Architekti, s jejichž pomocí jsme dosáhli velkorysých prostor, ideálního využití světla a útulného interiéru v každé jednotlivé místnosti,“ dodává Francois Banfi. Každé poschodí má svou typickou barvu a je díky ní jedinečné. Protože jde o studentský dům, jeho nedílnou součástí je i studovna. Příjemné a klidné prostředí, kde se studenti mohou scházet a společně studovat. Běžně jsou studovny umísťovány do suterénu bez možnosti přirozeného světla. Architekti se rozhodli umístit studovnu na denní světlo, dát studentům možnost podívat se ven z okna. Prostor suterénu byl naopak věnován studentskému klubu, kde se mohou studenti potkávat a seznamovat, dále zde najdeme prádelny vybavené pračkami a sušičkami. Studenti a jejich hosté mají rovněž volný vstup do suterénního fitness klubu. Recepční služba je k dispozici 24 hodin denně, 7 dní v týdnu.



Chceme studentům nabídnout komfortní zázemí bez zbytečných výdajů
Rozhovor s Francoisem Banfim, ředitelem developerské společnosti Hamilton & Co Holdings, o projektu rekonverze kancelářské budovy v Praze na studentské bydlení

Váš projekt studentského bydlení není pro české prostředí typický. Co vás k tomuto záměru vedlo?
Naše společnost je dlouholetým investorem v oblasti rezidenčního bydlení, v Praze vlastní mnoho budov. Velmi často jsme poptáváni právě studenty, kterým se nedaří nalézt ubytování v blízkosti jejich školy či univerzity, navíc za dostupnou cenu. Velká část poptávky je po zařízených apartmánech s možností pronájmu na několik měsíců. Na základě analýzy trhu, kterou jsme pro tyto účely provedli, můžeme potvrdit, že Praha postrádá v centru města skutečné ubytovací kapacity pro studenty, kteří se díky výměnnému studentskému programu Erasmus chystají Prahu navštívit. Spolu s památkami hlavního města je čím dál více láká i vysoká prestiž a úroveň místních univerzit a škol. Kromě toho je krátkodobý pronájem bydlení pro studenty časově i finančně náročný. Po několika letech hledání budovy, která by plně vyhovovala našim potřebám, jsme konečně měli to štěstí a zakoupili budovu v ulici K Botiči. Tato stavba perfektně splňovala veškeré naše požadavky pro vybudování skutečného studentského domu. Stojí v rezidenční oblasti s občanskou a kulturní vybaveností včetně snadno dostupné městské dopravy (tramvaj, autobus či vlak), jež budovu přímo spojuje s centrem města. Studenty tak od univerzity i dalších škol dělí jen několik minut cesty. Původní dispozice budovy nám navíc umožnila vytvoření studentských pokojů bez zbytečného plýtvání prostorem. 

Jaké byly hlavní aspekty projektu?
Největší pozornost jsme věnovali plánům pokojů a společných prostor. Stěžejní myšlenkou bylo nabídnout komfortní zázemí, kde mohou studenti žít a studovat bez zbytečných výdajů. Naše ceny zahrnují veškeré náklady spojené s ubytováním (spotřeba elektřiny, služby, internet, fitness, prádelna, studovny, atd.). Naším hlavním spojencem na cestě za tímto cílem byli architekti z ateliéru Schindler Seko Architekti, s jejichž pomocí jsme dosáhli velkorysých prostor, ideálního využití světla a útulného interiéru v každé jednotlivé místnosti. Rozhodli jsme se nabídnout studentům výběr z možných ubytování od velkých samostatných ložnic po dvouložnicové pokoje, abychom mohli vyhovět jejich rozdílným potřebám i finančním možnostem. Vzhledem k tomu, že studenti tráví na pokojích většinu času, intenzivně jsme se věnovali výběru materiálů a barev pro vytvoření útulného příjemného interiéru. Na každém patře je plně vybavená kuchyň včetně pečící a mikrovlnné trouby. V každém pokoji je studentům k dispozici lednice. Se stejným smyslem pro detail jsme se věnovali společným prostorám, kde jsme kladli zvláštní důraz na vytvoření charakteristického designu. Ve spolupráci s architekty jsme se rozhodli pro hru barev. Fasáda budovy je minimalisticky černá s bílými okenními rámy, naopak společné prostory studentského domu hýří barvami. Každé poschodí má svou typickou barvu a je díky ní jedinečné. Jelikož mluvíme o studentském domě, jeho nedílnou součástí musí být řádná studovna. Příjemné a klidné prostředí, kde se studenti mohou scházet a společně studovat. Běžně jsou studovny umísťovány do suterénu bez možnosti přirozeného světla. My jsme se rozhodli umístit studovnu na denní světlo, dát studentům možnost podívat se ven z okna. Studovny se nachází v posledních nejvyšších patrech a jejich velká okna nechávají do místnosti proudit příjemné denní světlo. Prostor suterénu byl naopak věnován studentskému klubu, kde se mohou studenti z různých zemí potkávat a seznamovat, dále zde najdete prádelny vybavené pračkami a sušičkami. Studenti a jejich hosté mají rovněž volný vstup do suterénního fitness klubu. V dnešní době je pro studenty důležité internetové připojení, díky němuž vyhledávají potřebné informace či jsou v pravidelném kontaktu s rodinou a přáteli. Náš wi-fi systém v celém studentském domě a internetové přípojky v každém pokoji umožňují studentům vysokorychlostní připojení kdekoli v budově. Recepční služba je k dispozici 24 hodin denně, 7 dní v týdnu.

Máte zkušenosti s podobnými projekty v zahraničí?
Inspirací pro tento projekt nám byly nejnovější projekty studentského bydlení v evropských městech, jako je Paříž či Londýn. Pokud víme, v České republice žádný projekt podobného typu není. Zbylé studentské ubytovny jsou buď vzdálené od centra města, nebo nebyly navrženy pro tyto specifické účely. Proto postrádají základní vybavenost, tolik potřebnou, pokud chceme, aby se náš klient cítil komfortně a svůj pobyt si opravdu užil.

Jak budete tento projekt nabízet?
Uzavřeli jsme partnerství s několika studentskými organizacemi a v příštích měsících plánujeme podepsat další. Kromě toho nás doporučují na rozličných univerzitních a školních webových stránkách. V budoucnu chceme být vidět mnohem více, ať už se tento projekt podaří či ne. 

Budete pokračovat v tomto typu projektů?
Vzhledem k tomu, že jsme již překročili náš původní obchodní plán a také na základě první zpětné vazby ze strany studentů, která je více než pozitivní, se rozhodně budeme snažit o prohloubení tohoto typu podnikání. Nejtěžší bude najít budovy, které by vyhovovaly našim potřebám. Pokud bude projekt K Botiči úspěšný, bude to proto, že jsme se soustředili na každý detail a od počátku plánovali budovu navrhnout a využít pro studentské bydlení. Není nic horšího než domněnka, že lze studentské bydlení pojmout stejně jako hotelové. V hotelu se zdržíte na pár nocí. I když akceptujeme i hosty s minimálním pobytem na tři noci, 95% našich klientů zůstane déle než tři měsíce a 40% z nich celý univezitní rok, tedy 8 měsíců.
Děkuji za rozhovor.