Země brownfieldů

V Česku se podle odhadů agentury CzechInvest nachází přes jedenáct tisíc tzv. brownfieldů – nevyužívaných či neefektivně využívaných budov a pozemků, které čekají na svou revitalizaci. Nezřídka tato území tvoří součást naší historie, mnohdy jsou dokladem technického, architektonického nebo urbanistického pokroku let minulých. Na jedné straně vytvářejí pro investory příležitost nastartovat nové aktivity, na straně druhé často představují ekologickou zátěž, jejíž odstranění si vyžádá vysoké investice. Analytici Česka v datech zmapovali tuzemské brownfieldy a zamysleli se i nad smyslem jejich nového využití.

Pod pojmem brownfield rozumíme nevyužívané nebo nedostatečně či neefektivně využívané území. Může přitom jít o pozemek, budovu nebo celý areál kombinující zastavěnou i nezastavěnou plochu. Mezi brownfieldy řadíme například nevyužívané průmyslové a zemědělské objekty, obytné a administrativní budovy, bývalé vojenské prostory, opuštěná nákupní centra nebo nevyužívané stavby dopravní infrastruktury. Jejich novému využití často brání ekologická zátěž a v mnoha případech s nimi nelze žádným způsobem nakládat, aniž by proběhl proces jejich regenerace.

Jedenáct tisíc brownfieldů zabírá plochu jako celá Plzeň
Přesný počet brownfieldů v Česku lze jen těžko určit. Jedním z východisek pro přehled o jejich počtu je tzv. Národní databáze brownfieldů, kterou ve všech krajích České republiky sestavuje a aktualizuje agentura CzechInvest ve spolupráci s jednotlivými krajskými úřady. První studie, které vznikaly od roku 2005, odhalily v České republice přes 11 tisíc území, které můžeme na základě výše zmíněné definice nazývat brownfieldy. Jejich celková plocha může být až 38 tisíc hektarů – třikrát víc, než je rozloha celé Plzně.

V rámci Národní strategie regenerace brownfieldů pak CzechInvest vytipoval 2 355 lokalit vhodných k revitalizaci o celkové rozloze přes 10 000 ha. Pro představu – jde o téměř stejnou plochu, jakou zabírá město Olomouc. Jen zastavěná plocha pak na těchto územích představuje přes 420 ha, tedy zhruba rozlohu celé městské části Praha 2. Pro zařazení konkrétního vytipovaného brownfieldu do národní databáze je ovšem kromě splnění řady kritérií nutný také souhlas majitele pozemku či budovy. Ve finální verzi soupisu (dostupné na webu brownfieldy.cz) se tak aktuálně (k 17. lednu 2017) nachází přes 490 území připravených pro potenciální investory.

 „Jednu zajímavost můžeme zmínit například v souvislosti s Prahou. Odhaduje se, že rozloha takzvaných rozvojových a transformačních území a brownfieldů by v našem hlavním městě stačila na výstavbu bytů, občanské vybavenosti a nezbytné infrastruktury pro minimálně sto tisíc obyvatel,” komentuje situaci Michal Melč, expert oddělení nemovitostí ve společnosti Deloitte.

Kraje mají vlastní databáze, k brownfieldům ale přistupují rozdílně
Výhodou databáze agentury CzechInvest jsou jednotná kritéria, podle kterých brownfieldy eviduje, a může tak sloužit ke srovnání mezi jednotlivými kraji. Zároveň s ní ale existují i přehledy brownfieldů, které si vedou pro vlastní účely jednotlivé kraje. Počty nevyužitých lokalit se ale podle těchto soupisů v jednotlivých krajích značně liší, což není způsobeno ani tak skutečně rozdílným počtem brownfieldů, jako odlišnou metodikou, kterou dané krajské úřady používají. Některé z nich evidují pouze ty pozemky, které jsou zbavené ekologické zátěže a připravené pro investory, jiné mají ve svých seznamech doslova každý kus vydupaného trávníku.

Liberecký kraj tak uvádí, že se na jeho území nachází přes 350 brownfieldů, více než 250 těchto lokalit „přiznávají” i Jihomoravský a Ústecký kraj. Na druhou stranu kraje Jihočeský a Plzeňský evidují jen zhruba dvě desítky brownfieldů – těch, které jsou finálně připravené pro budoucí investici. Karlovarský kraj je pak jediný, který vlastní evidencí vůbec nedisponuje a v případě potřeby využívá Národní databázi CzechInvestu. „Přístup k evidenci nevyužívaných území se liší i na úrovni měst. Jen samotné Brno vede na svém území v patrnosti téměř 130 lokalit, které nazývá brownfieldy, jejichž vymezení ale pojímá velmi široce. Mariánské Lázně pro změnu spolupracují s projektem Prázdné domy, kterému poskytují údaje o nevyužívaných budovách ve městě.” říká Zuzana Lhotákova, marketing manager společnosti SAS Institute, která se na analýze podílí.

Přes 43 % brownfieldů tvoří podle Národní databáze bývalé průmyslové objekty
Největší podíl mají podle národní databáze na tuzemských brownfieldech někdejší průmyslové objekty, následují pak areály dříve využívané pro zemědělství či občanskou vybavenost. Zatím nejmenší zastoupení mají v databázi objekty sloužící původně cestovnímu ruchu, těžbě surovin nebo dopravě. V seznamu je, jak již bylo zmíněno, 490 brownfieldů, z toho téměř tři čtvrtiny jsou celé areály, tedy plochy s budovami, naopak samotných pozemků je jen lehce přes 20. Necelá polovina brownfieldů v této databázi má rozlohu do 1 ha, asi desetina má potom rozlohu nad 10 ha. Mezi největší se řadí zpravidla bývalé průmyslové areály a zejména vojenské objekty a prostory, plošně nejmenší jsou jednotlivé budovy dříve využívané k bydlení či jako budovy občanské vybavenosti.

Využití brownfieldů je běh na dlouhou trať, může se ale vyplatit
Efektivnímu využití brownfieldů na rozdíl od stavby na zelené louce často brání kromě ekologické zátěže také nevyjasněné majetkové poměry. Investor se také musí v řadě případů vypořádat s otázkou, co s původními stavbami, pokud na pozemku stojí – v jakém jsou technickém stavu, zda nejsou památkově chráněné, jestli se je vyplatí zachovat (jak vzhledem k jejich funkci, tak například k architektonické hodnotě), nebo zda a jakým způsobem je nejefektivnější je zbourat. Tyto procesy mohou projekty na brownfieldech zdržovat a mohou tak tvořit určitou překážku pro plány investorů na jejich využití.

„Z našich zkušeností investoři při revitalizaci areálů s výhodou využívají konstrukční řešení z betonu, oceli a skla s přiznáním povrchu, který získá v průběhu užívání patinovou podobu příbuznou k stávající zástavbě. Současně pilířová konstrukce domu umožňuje snadnou modifikaci funkce využití, což podporuje vyšší využitelnost investičního multifunkčního záměru, která je pro oživení prostoru brownfieldu podstatná.” komentuje situaci  Pavel Trtík, ředitel divize Skeletsystem Goldbeck.

Proč tedy probíhá revitalizace těchto území a proč existují lidé a firmy, které jsou ochotné na nich znovu stavět? Investice do nového využití brownfieldů má i svoje výhody. Jedná se vesměs o území, na kterých již v minulosti stály budovy (odpadají tedy například problémy s nevhodným geologickým podložím pro stavbu) nebo o pozemky, na kterých probíhala průmyslová činnost (tudíž nehrozí, že se pod nimi nacházejí např. zdroje pitné vody, nebo že se jedná o jinak významnou lokalitu). Investiční plány „na zelené louce” mohou dopadnout neslavně právě kvůli těmto okolnostem, jako se to stalo například v Holešově na Zlínsku. Tady měla stát největší průmyslová zóna v Česku a do území o rozloze 360 hektarů investoval Zlínský kraj přes 1,6 miliardy korun. Pod pozemky se ale nacházejí zdroje pitné vody pro Zlínsko a pole kolem vybudované infrastruktury tak zejí prázdnotou.
tisková zpráva