Analýza brněnského trhu s byty

Problém Brna: kvůli nedostatku bytů lidé hledají bydlení za městem
V roce 2017 se propadly prodeje nových bytů v Brně o 40 %, podle oficiálních čísel stavitelů se jich prodalo pouze 924. Není to ovšem malým zájmem o nové bydlení, ale tím, že se nestaví a lidé nemají z čeho vybírat. S tím souvisí i růst cen nových brněnských bytů – v roce 2017 zdražily v průměru o 11 %. Žádaná dispozice 1+kk je v současných nabídkách developerů o 30 % dražší než vloni, což také souvisí se zdražováním nájemního bydlení. Vyplývá to z pravidelné analýzy brněnského trhu společnosti Trikaya.

„Poptávka lidí po nových bytech je velká, ale vůbec tomu neodpovídá omezená brněnská nabídka,“ říká ředitel Trikaya Alexej Veselý. „Problémy s územním plánem vedou k tomu, že se opravdu přestává stavět, v roce 2017 z trhu prakticky zmizely nejlevnější byty do 50 tisíc korun za metr čtvereční a ceny těch ostatních rostou. Průměrná cena prodaných bytů vzrostla oproti roku 2016 o 11 % z 3,27 milionu na 3,65 milionu korun. Průměrná cena za metr čtvereční prodaného bytu v uplynulém roce vzrostla meziročně z 53 500 Kč na 60 100 Kč.“

Problematickou situaci ukazuje i graf sestavený z dat Českého statistického úřadu, z něhož je zřejmé, jak klesá počet bytů, které se v Brně začínají stavět. Ukazuje, že v dalších letech se může situace s počty dostupných nových bytů ještě zhoršovat.

Zahájená výstavba v uplynulém roce je podle dostupných čísel nejnižší za poslední tři roky. Na jedno čtvrtletí roku 2014 připadá průměrně 246 zahájených bytů, v roce 2015 to je 178 zahájených bytů, v roce 2016 celkem 128 zahájených bytů a v roce 2017 je to pouze 98 zahájených bytů v bytových domech na čtvrtletí.

Statistiky prodejů za rok 2017
V roce 2017 se v Brně podle oficiálních čísel developerů prodalo 924 nových bytů v celkové hodnotě 3,4 miliardy korun. Je to o 582 bytů méně než v roce 2016. Nejvíce se jich prodalo v květnu a červnu, naopak nejslabší byl konec roku. Řada bytů se ale prodává kvůli jejich nedostatku jako podpultové zboží a vůbec se do oficiálních statistik nepromítnou. „Odhadujeme, že jich může být přibližně 10 %. Znamenalo by to, že reálné prodeje by se pak pohybovaly přibližně kolem tisícovky nových bytů za rok 2017 – i tak je to meziročně třetinový pokles,“ doplnil Alexej Veselý.

Oproti dřívějším letům se v roce 2017 víc prodávaly byty, které si lidé pořizují jako investiční příležitost – jsou to tradičně dispozice 1+kk, do nichž lidé ukládají uspořené finance a dále je pronajímají. Zájem o jednopokojové byty byl o pětinu vyšší než v předchozích letech 2015 a 2016 a tím z trhu v podstatě zmizely.

Zatímco v roce 2016 se nejvíce bytů prodalo v městské části Brno-Slatina, teď jsou zdejší prodeje už na ústupu zejména kvůli dokončení významného projektu Zelené město Slatina. Nejvíce bytů se v roce 2017 prodalo v městské části Brno-Bystrc a následuje Brno-střed, kde si lidé pořídili každý pátý byt v loňském roce.

Stěhování za Brno
Když se nestaví nové byty v Brně, lidé je hledají za hranicemi města a jsou úspěšní. Stejně se zachovali i stavitelé – když je v samotném městě možné stavět jen velmi omezeně, přesunuli se mimo něj. Data Českého statistického úřadu ukazují, jak se přelívá výstavba do okresu Brno-venkov. Jedná se o orientační srovnání na základě vydaných stavebních povolení, přesto je zřejmé, že suburbanizace se rozjela v Brně na plné obrátky.

Leden 2018 a aktuální nabídka
Aktuálně mohou lidé vybírat z 808 nabízených nových bytů, 350 z nich už je rezervováno, 455 by mělo být ještě dostupných (stav k 5. lednu 2018). Tento údaj je ale potřeba brát jen orientačně, rezervace se mění každým dnem.

Průměrná cena nabízených bytů vzrostla za posledních 12 měsíců o 15 % z 3,6 milionu na 4,15 milionu korun. V aktuální situaci stavitelé na poslední volné parcele raději postaví luxusnější bytový dům než obyčejné byty. Zájem je i o horší lokality, proto se stavitelům vyplatí do nich investovat.

Naznačuje zdražování realitní bublinu?
V souvislosti s růstem cen se často hovoří o realitní bublině, která musí zákonitě splasknout s následným dramatickým propadem hodnoty nemovitostí. Odborníci ale často upozorňují, že realitní bublina vypadá jinak, příčiny současného zdražování jsou spojeny s omezeními a komplikacemi, jež limitují novou výstavbu. Dlouhodobý nedostatek bytů navíc souvisí i se změnou životního stylu zájemců o bydlení, s nárůstem silné populace, která hledá bydlení, jejich touhou bydlet ve městech. To jsou dlouhodobé trendy, nikoliv dočasné tržní výkyvy.

„Pokud by byla nabídka brněnských bytů dvojnásobná či trojnásobná, trh by se nasytil a stavitelům by nezbývalo než tlačit ceny dolů. V současné situaci ekonomické prosperity se stále najdou klienti, pro které jsou současné vysoké ceny přijatelné. Omezenou nabídku trhu tak z hlediska prodejů pokrývá několik horních procent klientů. Na střední třídu a levné bydlení tedy na brněnském trhu již nezbývá prostor,“ popisuje aktuální situaci Alexej Veselý.

Nejvíce zdražila dispozice 1+kk, po které byla v loňském roce největší poptávka. Průměrná cena za metr čtvereční jednopokojového bytu v nabídce developerů činí na začátku letošního roku bezmála 70 000 Kč, oproti loňskému roku se jedná o nárůst až o 30 %. Je to dáno zejména tím, že většina levnějších garsoniér je ihned rozprodána a v nabídce pak zůstávají ty dražší, jež pro investory nejsou tolik lákavé.

Extrémní růst cen garsoniér je také podporován zdražováním pronájmů. Vytváří se zacyklená spirála – rostou nájmy, zvedá se zájem investorů o investiční byty, s rostoucí poptávkou roste cena těchto bytů. Investor, který koupí drahý byt, očekává určité procento výnosů, podle toho nastavuje cenu pronájmu. Tento efekt se zastaví v momentě, kdy nájem bude natolik vysoký, že už za něj nájemníci nebudou ochotní platit.

„Přetlak poptávky způsobuje nejenom nárůst cen nemovitostí, ale také větší konkurenci mezi zájemci o bydlení. Ta ovšem není jen cenová. Investoři se často předhání v tom, kdo se k nabídkám v nových developerských projektech dostane jako první. Řada projektů se do oficiálního prodeje dostává s velkým množstvím rezervací. Proto pokud někdo zvažuje koupi investičního bytu, měl by být aktivní a nečekat na oficiální spuštění prodeje. U projektu, který aktuálně připravujeme v Masarykově čtvrti a který bude mít celkem 47 bytů, máme v současnosti pořadník s více než 120 zájemci. Přesto z této situace nejsme příliš nadšení, nejedná se o přirozený vývoj, příprava projektu je v současné době extrémně riziková a cesta k realizaci stavby je složitější než kdy dříve. Současné tržní prostředí je velmi nestabilní,“ dodal Alexej Veselý.

Atraktivní výnosy z pronájmů
Pořízení investičního bytu je stále velmi výhodné. I když pořizovací cena bytů dále roste, rostou také ceny pronájmů. Proto je výnos z pronajatých bytů pořád velmi lákavý. Na růstu cen samozřejmě nejvíce vydělali brněnští menší investoři, kteří byty koupili před dvěma až třemi lety a teď je pronajímají. Nejenže mohou mít v současnosti vyšší výnosy, než plánovali, ale s největší pravděpodobností výrazně vzrostla i cena jejich nemovitostí.

V současnosti se v Brně nabízí zhruba 470 volných bytů k pronájmu. Více než čtvrtina z nich jsou byty jednopokojové, asi 40 % jsou byty dvoupokojové, čtvrtinu tvoří třípokojové byty a zbytek ty větší. Tradičním investičním produktem je garsoniéra, protože nabízí nejvyšší výnos z pronájmu na metr čtvereční. Jedná se o flexibilní produkt a je zpravidla výhodnější a bezpečnější pronajímat dvě garsonky než jeden velký byt. Obsadit menší byt nájemníkem je pro investora vždy rychlejší.

Průměrná cena nabízených jednopokojových bytů k pronájmu v Brně je 265 Kč za metr čtvereční. U dvoupokojových bytů je cena o něco nižší, činí 230 Kč za metr čtvereční. Třípokojové byty se nabízí s průměrnou cenou 200 Kč za metr čtvereční. Jedná se o cenu čistého nájmu, náklady na energie a provoz domácnosti vyplývají z počtu bydlících osob a stavu nemovitosti. Cena za pronájem je odvislá od lokality – například ve studentských městech, jako je například Brno, hraje velkou roli vzdálenost od univerzit. Dražší jsou pochopitelně byty v dobrém technickém stavu. Nejdražší pronájem lze pak očekávat u bytů v novostavbách. Rozdíl nájmů mezi bytem v novostavbě a starším bytem v dobrém stavu je v průměru kolem 10 % (údaje za Brno).

Poptávka po nájemním bydlení je v Brně silná. Žije zde velké množství studentů, ale výrazně roste také množství zahraničních pracovníků, kteří hledají střednědobé bydlení a jsou ochotní platit vyšší nájem. Potenciál těchto dvou skupin je natolik silný, že vznikají specializované nájemní domy určené pro zahraniční studenty a pracovníky. Tyto poskytují nejen ubytování, ale taky zázemí pro společenské aktivity a trávení volného času.
Autor analýzy: František Šudřich, obchodní ředitel společnosti Trikaya
tisková zpráva

Doplňující komentář Marka Vintera
Z pohledu Asociace brněnských architektů a stavitelů se v případě aktuální situace v Brně o cenovou bublinu jednoznačně nejedná. Ceny žene nahoru nedostatečná nabídka, na což poukazují i uvedená statistická data společnosti Trikaya. Na trhu v žádném případě nevládne optimismus z budoucího vývoje a situace s územním plánem to jen potvrzuje. Naopak se dá očekávat, že z důvodu nedostatku projektů ceny ještě porostou. I když doufejme ne tak rychle jako doposud. Výrazné zlepšení situace naše asociace očekává nejdříve za pět let, kdy se snad podaří na trh dostat projekty zablokované zrušením aktualizace územního plánu. Doufáme také, že k uvolnění situace přispěje dopracování konceptu územního plánu.

Při své práci bohužel narážíme na silné zjednodušování současného stavu: „Byty jsou drahé a developeři nehorázně vydělávají.“
V některých případech to je možné, pokud měl investor z minulosti připravený větší projekt. Troufám si však říct, že u nových investic už to takto neplatí. Skokově se totiž zdražily vstupy, především se jedná o ceny pozemků, které za poslední tři roky v některých lokalitách zdražily až na trojnásobek. Také se zvyšují náklady na inženýrskou činnost a řízení projektu, kdy se procesy neúměrně protahují a jejich prosazení je čím dál obtížnější, a proto dražší. Někteří naši členové dokonce na rok 2018 plánují z důvodu nenaplnění kapacit propouštět, což je v době konjunktury alarmující.
Marek Vinter
předseda správní rady ABRAST 

Doplňující komentář Romana Müllera
Očekávám, že horkým zbožím letošního roku na trhu s nemovitostmi bude zejména bydlení v blízkém okolí Brna. Zájem je zejména o nemovitosti v obcích s kvalitní občanskou vybaveností a výbornou dopravní dostupností do Brna. Větší třípokojový byt v Brně stojí v současné době více než pět milionů korun a za tuto cenu lze pořídit i slušný rodinný dům se zahradou do 20 kilometrů od centra moravské metropole. Pokud má někdo zájem o byt, za hranicemi Brna ho sežene výrazně levněji.
Roman Müller
Analytik spotřebitelského financování společnosti Home Credit