Území dnešního brownfieldu Bubny-Zátory je již desítky let předmětem úvah mnoha urbanistů. Už v 80. letech 20. století byly vytvořeny první plány na začlenění tohoto 110 hektarového území do organismu Prahy. Následovalo několik studií a plánů, které ovšem nikdy nedospěly do realizace. Vzniklé plány ovšem pojímaly toto významné území optikou minulé doby. V plánech urbanistů se kladl příliš velký důraz na administrativní funkce, ikonické věžové domy a složitá dopravní řešení. Nad plány nikdy nepanovala shoda a proto Bubny-Zátory i nadále zůstávaly jizvou Prahy.
Od roku 1999 je na celé ploše tohoto území v platném územním plánu stavební uzávěra. To znamená, že dokud tato uzávěra nebude odstraněna, není možné na území stavět. Až v posledních několika letech začaly vznikat úvahy o revitalizaci brownfieldu tak, aby mohlo dojít k vytvoření opravdu plnohodnotné čtvrti, kde se dobře pracuje, odpočívá, pohybuje a zejména bydlí. Hlavní město spolu s Institutem plánování a rozvoje (IPR) proto v únoru 2018 vytvořilo zadání územní studie, které přemýšlí o tomto území jako o příležitosti vytvořit svébytnou novou čtvrť, která přirozeně naváže na své okolí.
„V zadání územní studie je kladen důraz hlavně na kvalitu života Pražanů. V nové čtvrti proto nebudou chybět školy, školky, kultura, kvalitní parky a pohodlné ulice. Těší mě, že se usilovně pracuje na oživení takto důležité části města,“ vysvětluje 1. náměstek primátora pro územní rozvoj Petr Hlaváček.
Bydlení
Čtvrť by měla nově propojit Letnou a Holešovice a zajistit domov až pro 25 000 obyvatel. To je zhruba 230 obyvatel na hektar, což se blíží hustotě obyvatel na Vinohradech. Hlavní rezidenční částí bude jižní polovina území s výškovou hladinou přibližně 6-8 podlaží. Podobný počet podlaží mají například části Smíchova nebo Vinohrad z počátku 20. století.
„Máme skvělou příležitost vytvořit funkční čtvrť, která reaguje na aktuální potřeby města – zejména nedostatek bydlení. Bydlení by proto mělo tvořit alespoň 60 %, což se nám podařilo propsat do zadání studie,“ dodává Hlaváček a dále upozorňuje, že si na novou čtvrť budeme ještě nějakou dobu muset počkat: „Je potřeba zdůraznit, že máme teprve návrh územní studie, který jde do veřejného projednání. Je to podobné, jako když se zpracovává územní plán. Nejdříve se vytvoří návrh, který se projedná s městskou částí, s veřejností a odborníky, aby se odladily případné chyby a nepřesnosti, nebo aby se vyřešily vztahy mezi vlastníky a městem. Odhaduji, že finální územní studie může být hotová zhruba na konci roku.“
Administrativa
V severní části území vznikne mix administrativních budov a obytného území. Odhaduje se, že severní část pojme přes 10 tisíc pracovníků. Administrativní budovy budou mít dle územní studie základní hladinu podobnou, jako jižní část, tedy 6-8 podlaží. V některých bodech může hladina věží dosáhnout až 18-21 podlaží. Pokud by měla v Praze vzniknout tzv. Vládní čtvrť, bylo by vhodné, aby vznikla právě zde – blízko centru města, na vlaku, metru, tramvaji i blízko městského okruhu. Oproti Letňanům by tak město mohlo využít kupní síly tisíců úředníků, kteří by v Letňanech neměli přes oběd nebo po práci kam zajít. Místo je ale vhodné i pro umístění městské správy stejně jako v blocích na jihu u stanice metra Vltavská a Nádraží Bubny.
Parky a zeleň
Ve středu území vznikne centrální park o rozloze 6 hektarů. Park má být srdcem území a novou tváří Holešovic. Úloha parku by měla být multifunkční a měl by tak nabízet Pražanům možnosti různých sportovních a rekreačních aktivit. Park by také měl poskytnout zelené propojení břehů Vltavy na jihu, nové čtvrti, Výstaviště a Stromovky. Ulice lemované stromořadím, lokální zasakování všude, kde to bude možné a také zelené střechy budov patří mezi další prvky adaptace na klimatickou změnu, se kterými územní studie počítá.
„Bubny jsou nejdůležitější brownfield v metropoli a lidé z Prahy 7, kteří mají na starosti rozvoj, strávili prací na tomto tématu mnoho hodin. Velký a moderní park bude zásadním místem společného setkávání a jsme rádi, že studie v něm počítá s umístěním ploch a aktivit pro všechny generace,“ říká Jan Čižinský, starosta Prahy 7.
Doprava
Nová čtvrť bude skvěle obsloužena různými druhy dopravy. Bubny-Zátory jsou výborně napojeny metrem, vlaky, tramvajemi a do budoucna i páteřními pěšími a cyklistickými osami. Poblíž také vede městský okruh. V přípravě je také první část rychlodráhy na letiště. Územní studie zatím nedefinuje detailní dopravní řešení, které se bude navrhovat s jednotlivými projekty bloků a ulic. Celkové dopravní zatížení odpovídá dopravnímu modelu Metropolitního plánu. Do konce léta by pak měl být hotov detailní dopravní model pro územní studii.
„Na prvním místě jsou chodci, MHD a cyklodoprava. Důležitou složkou dopravy je také vhodný mix bydlení, služeb a práce. To znamená, že pokud budou moci obyvatelé v nové čtvrti nejen bydlet, ale i nakupovat, pracovat a bavit se, sníží se tak počet cest po městě autem a MHD. Takto si představujeme čtvrti budoucnosti – všechno hezky po ruce,“ vysvětluje Adam Scheinherr, radní pro dopravu hl. m. Prahy. „Nicméně nás ještě čeká spousta práce, abychom dosáhli kýžených výsledků,“ dodává Scheinherr.
V okolí se také plánují nové mosty a pěší lávky, tramvajová trať a revitalizace železniční trati Praha – Kladno, jehož součástí je i zmíněná trať na letiště. Rozvoj nové infrastruktury je koncipován tak, aby měl pozitivní vliv i na existující čtvrti. Nové propojení a služby by naopak měly pomoci odlehčit i přetíženému centru.
Kultura
„V území nemizí ani historická paměť, z nádraží Bubny byly během druhé světové války vypravovány transporty s desetitisíci židovskými obyvateli z Prahy do ghett, koncentračních a vyhlazovacích táborů. Po druhé světové válce odtud při odsunu odjížděli pražští Němci. V původní nádražní budově tohoto stigmatizovaného místa vzniká nyní za přispění hlavního města Prahy Památník ticha s moderně pojatou expozicí připomínající složité dějiny dvacátého století, ale také prostorem pro diskusi a kritickou reflexi nedávné minulosti,“ zmiňuje Lenka Burgerová, místostarostka Prahy 7.
Podoba Památníku ticha byla nedávno představena veřejnosti a k samotné realizaci památníku by mělo dojít v roce 2021.
V nové čtvrti by měl také vzniknout koncertní sál. Návrh územní studie ho vnímá jako samostatný projekt v jižní části území – okolí zastávky metra Vltavská. Na podobu sálu bude vypsána samostatná architektonická soutěž s mezinárodní účastí, pro kterou se již v současnosti připravují podklady. Samotná soutěž by měla být vyhlášena v druhé polovině 2020.
„Bubny a Zátory řeší Praha už téměř 30 let. Je to dlouhá doba, ale není neobvyklá. Například londýnské nádraží King´s Cross, celosvětově uznávaný úspěšný příklad revitalizace brownfieldu, se připravoval na transformaci od počátku 90. let a dokončení je plánováno na rok 2020. Přitom King’s Cross má „pouhých“ 27 hektarů, což je 4x menší plocha než naše Bubny,“ uzavírá Ondřej Boháč, ředitel IPR Praha.
Kompletní návrh územní studie bude zveřejněn v červenci, po zveřejnění bude následovat veřejné projednání návrhu. Nová čtvrť by měla začít vznikat v roce 2024.
Co se bude dít dál?
červen – září 2019
veřejné projednání územní studie
listopad 2019
schválení územní studie
květen 2020
udělení prvních výjimek ze stavební uzávěry
září 2020
úprava změny územního plánu (na základě územní studie)
2021
schválení změny územního plánu
2021
sejmutí stavební uzávěry
2021 – 2040
výstavba ve spolupráci s investory, městem a státem
Bubny-Zátory v číslech
• 25.000 obyvatel
• 11.000 bytů
• 29.000 pracovních míst
• 5.000 míst pro žáky ve školách
___
Historie – jak situace s územím (ne)vyvíjela
1991 Mezinárodní Workshop s účastí předních evropských architektů. Předmětem workshopu bylo získání názorů a nápadů na toto území. Z workshopu vyplynulo konstatování, že Bubny-Zátory jsou jednou z nejvýznamnějších oblastí města vhodnou pro rozvoj jednoho z budoucích center města.
1992 Rada zastupitelstva HMP ve spolupráci s MČ P7 vypsala urbanistickou veřejnou anonymní soutěž s mezinárodní účastí. 1. cena nebyla udělena, avšak autoři nejvýše oceněného návrhu byli vyzváni ke zpracování urbanistické studie. Vzhledem k diskusím řešení Městského okruhu byla studie zmrazena, pokračovalo se v ní od r. 1994 do konce r. 1997. V listopadu 1998 zpracována studie prof. J Gřegorčíkem. Studie sloužila jako podklad pro nový územní plán schválený v roce 1999.
1999 Začíná platit nový územní plán a stavební uzávěra na celé území podle vyhlášky č. 33/1999 Sb. hl. m. Prahy. V těchto územích je nutné dříve, než zde bude povolována nová zástavba, celkovou koncepci území prověřit podrobnější územně plánovací dokumentací (regulačním plánem) nebo územně plánovacím podkladem (územní studií).
2007 (2008) Jsou pořizovány dílčí developerské studie pro severní část (NAVATYP) a jižní část (ORCO), v nichž se však nepodařilo najít společné celkové řešení. Tyto studie nebyly pořizovatelem uznány za urbanistické studie.
2012 Zadání podkladové studie. Záměr pořídit studii, nad kterou by byla dosažena shoda v území. Pořízení územní studie bude dle zákona následně, v případě, že bude dosažena shoda v území. Zadání podkladové studie zpracoval URM. Výběrové řízení vyhrál ateliér CMC Architects.
2013 Zadání územní studie na základě zpracované podkladové studie. Zpracovatelem je CMC Architects. Územní studie poslouží jako podklad pro změnu ÚP.
2014 Odevzdána územní studie, MČ P7 vyjadřuje nesouhlas se studií s uvedením řadu nových připomínek. Rovněž zaznívá otázka, zda takto významné území není nutné řešit urbanistickou soutěží.
2016 Odbor územního rozvoje hl. m. Prahy (ÚZR MHMP) schvaluje zadání územní studie pro Holešovice Bubny – Zátory spolupráce P7, připomínkuje IPR Praha. Rada hl. m. Prahy usnesením č. 2798 ze dne 15. 11. 2016 k ukládá Institutu plánování a rozvoje hl. m. Prahy zahájit práce na územní studii.
2017 IPR Praha připravuje na území Holešovice Bubny-Zátory veřejnou zakázku
2018 IPR Praha pořídil odborné posudky na území a sestavil zadání pro novou územní studii s důrazem na veřejná prostranství, dopravu, vybavenost a jasnější kompozici území jako svébytné čtvrti.
2019 Nová územní studie se stane podkladem pro změnu územního plánu.
___
Slovník odborných pojmů
Co znamená veřejné projednání
Veřejné projednání je lhůta, během níž mohou občané podávat svoje podněty k územní studii – předpokládáme, že bude spuštěno okolo poloviny července. Protože vychází lhůta veřejného projednání na prázdniny, rozhodli jsme se ji prodloužit do konce září. Lidé se tak budou moci seznámit se studií v předstihu a zasílat průběžně svoje podněty.
Veřejná prezentace studie, tzn. „veřejné jednání“ spojené s výkladem a prezentací návrhu proběhne přibližně na podzim 2019. Návrh územní studie, lhůta projednání a termín „veřejného jednání“ budou zveřejněny na úřední desce Magistrátu hl. m. Prahy a na webu iprpraha.cz/bubny. Doručené připomínky budou následně vyhodnoceny a předány zpracovateli územní studie k zapracování nebo vypořádání.
tisková zpráva IPR
Stavební uzávěra
Dočasně zajišťuje ochranu určitého území před stavbami nebo jinými činnostmi, které by mohli omezit budoucí rozvoj území (např. výstavbu metra). V případě Bubnů, bude stavební uzávěra sejmuta ve chvíli, kdy bude schválená tzv. podrobnější územně plánovací dokumentace nebo pořízení a projednání územně plánovacího podkladu. Proto nyní máme návrh územní studie, která bude sloužit jako podklad ke změně územního plánu – sejmutí stavební uzávěry.
Územní studie
Funguje jako detailní prověřená úvaha o tom, jak by se mělo dané území rozvíjet. Tato úvaha zahrnuje všechny aspekty fungujícího města, například infrastrukturu, vybavenost a zeleň. Územní studie může být použita jako podklad ke změně územního plánu nebo podklad pro rozhodování stavebního úřadu.
Jak území vnímá připravovaný Metropolitní plán
Metropolitní plán vnímá Bubny-Zátory jako transformační území s hybridním využitím. To znamená, že v území by měl vzniknout mix obytné a administrativní zástavby s veřejnou vybaveností a kvalitním veřejným prostranstvím.
Proces sejmutí stavební uzávěry
zveřejnění návrhu územní studie
veřejné projednání návrhu územní studie
schválení územní studie
udělení prvních výjimek ze stavební uzávěry
úprava změny územního plánu (na základě územní studie)
schválení změny územního plánu
sejmutí stavební uzávěry
výstavba ve spolupráci s investory, městem a státem
tisková zpráva IPR
Je důvodná obava, že záměr poslouží zejména ke zdůvodnění nedodržení termínu schválení Metropolitního plánu. Změna ÚP vyvolá dlouhodobé projednávání nesčetných problémů.
Doprava – není objektivní posouzení stavu ani dopadů, které nárust desetitísíců aut způsobí. Městský okruh má dle EIA pokračovat až po dokončení vnějšího okruhu Prahy. Do té doby
MO ústí na Pelc Tyrolce, kde včetně výdechů z tunelu zamořuje oblast s VŠ areálem a ul. V Holešovičkách.
Rychlodráze na letiště brání zamítnutí Prahy 6 druhé koleje.
K obsluze čtvrti se dále uvažuje využití SJ magistrály, která je tím fixována. Nárusty zátěže způsobí neřešitelné dopravní kolapsy v celé trase Prahou.
Pozemky již mají ve vlastnictví převáženě developeři, kteří budou mít zájem na maximálním vytěžení, to zn. 8 pater (Vinohrady 6 pater výjimečně) bude převažující. Město bude obtížně prosazovat veřejné zájmy. Nové byty budou převážně dostupné jen jako investice. Vltava je nadregionální biokoridor a výškové stavby k ní nepatří.
Zmíněný program je naddimenzovaný, otázkou je jeho správnost.
Praha má aktualizované strategické plány v nichž stále patří k prioritám : evropské město vzdělanosti, významných kulturních, vědeckých institucí apod. Kde budou? Na území je plocha ZVS určena pro VŠ -UK. Již není.
Dokud nebude redukována tranzitní doprava magistrály, je také diskutabilní navrhované situování koncertní síně.
V soutěži v r. 1994 byly dvě druhé ceny, nejen Gřegorčík, ale i tým Brix,Burián,Doubner, Fojtů, Hejda,… a vím, že se územím zabývá i František Novotný. Osa území začíná na metru Vltavská, kde by náměstí slušela velká koncertní síň na břehu Vltavy a končí Stromovkou s výstavištěm Holešovice, se Šlechtovou restaurací. Méně administrativy, více bytů.