CEEC Research: Byty v hlavním městě podraží

Očekávané zvyšování cen nových bytů v roce 2019 dosáhne podle ředitelů developerských firem v centru a širším centru Prahy úrovně 2,9, respektive 2,8 procenta. Nejvíce se zdražování dotkne rezidenčních nemovitostí na území Prahy 8 a Prahy 1. Cena za metr čtvereční se pak bude pohybovat od 180 tisíc korun v centru po 82 tisíc korun na periferiích. Nejvíce přitom aktuálně k růstu cen přispívá nedostatečný počet vydaných stavebních povolení a rostoucí náklady na stavební práce a materiály. Současnéceny hodnotí drtivá většina developerů jako odpovídající. Vyplývá to ze Studie developerských společností Q4/2018, zpracované analytickou společností CEEC Research ve spolupráci se společností KPMG Česká republika.

Růst cen rezidenčních nemovitostí bude v hlavním městě pokračovat i v roce 2019. Nejvíce se zdražování bytů podle ředitelů developerských společností dotkne centra a širšího centra Prahy, kde se ceny v průměru navýší o 2,9, respektive 2,8 procenta. Oproti tomu růst cen bytů na okrajích Prahy je v příštím roce predikován na třetinové úrovni (1,0 procenta) a v oblastech přilehlých Praze je očekávána kladná stagnace (růst 0,2 procenta).

„Vliv na ceny má především nedostatečná nabídka nových bytů, což je zapříčiněno pomalým a komplikovaným procesem povolování. Bude záležet na tom, kolik projektů přijde do prodeje. Bude-li nabídka nových bytů dostatečná, budou ceny stagnovat. Pokud nedojde ke zvýšení nabídky nových bytů, bude většina z nich pravděpodobně prodána jako investice a bude určena pro další pronájem,“ hodnotí situaci Marcel Soural, předseda představenstva společnosti Trigema a.s. Svůj pohled přidává také Pavel Kliment, partner KPMG Česká republika. „Očekávám velmi mírný růst, případně stagnaci. Průměrná prodejní cena bytů se v posledních letech dostala na takovou úroveň, že byty už nejsou dostupné širšímu okruhu obyvatel. Vysoká cena tak pomalu oslabuje poptávku a růst cen se zmírňuje. Na druhou stranu Prahu stále trápí deficit nové výstavby, který se nakumuloval za několik let, a tlačí ceny bytů nahoru.“ 

Z hlediska městských částí přitom budou podle developerů ceny bytů růst nejvíce na území Prahy 8 (78 procent) a Prahy 1 (53 procent). Citelněji by se mělo nadcházející zdražování podle předpovědí také promítnout do cen rezidenčních nemovitostí Prahy 3 a 7 (obě shodně 41 procent). K nejmenšímu nárůstu naopak dojde v oblastech Prahy 12 a 11. Průměrná cena nového rezidenčního bydlení dosáhne v roce 2019 v centru 179 tisíc korun/m², v širším centru 112 tisíc korun/m², na periferiích Prahy 82 tisíc korun/m2 a v oblastech přiléhajících Praze pak 65 tisíc korun/m². 

„Průměrná cena za metr čtvereční by se mohla pohybovat kolem 110 tisíc v závislosti na perfektní dostupnosti do centra (metro v docházkové vzdálenosti atp.) a velikosti konkrétních projektů. Rozdíl v ceně v bytovém domě o stovce bytů např. na Praze 12 se může od komorního projektu na Praze 5 lišit i o 30 – 40 tisíc/m². Nejvyšší nárůst očekáváme u lokalit s vysokou poptávkou po nemovitostech investičního typu – MČ Prahy 5, lehké navýšení také u rezidencí v MČ 2 a 3, kde se jedná zpravidla o nákladné rekonstrukce starších činžovních domů,“ tvrdí Eva Nádaždyová, Sales Manager, UBM Development Czechia s.r.o.

Největší vliv na zdražování nových bytů má aktuálně nedostatečný počet vydaných stavebních povolení. Na stupnici od +5 (nejvíce zvyšuje ceny byt) do -5 (nejvíce snižuje ceny bytů) ohodnotili ředitelé tento faktor známkou 4,5. Zvyšování cen dále silně ovlivňuje příliš dlouhá doba potřebná k získání všech povolení, růst cen stavebních materiálů (obojí shodně 4,3 bodu) a růst cen stavebních prací (4,1 bodu). Jediným faktorem, který podle developerů mírně přispívá ke snižování cen, jsou podmínky hypotečních úvěrů (-1,0 bodu).

„Za normálních okolností by se mohlo zdát, že ceny rostou již dlouho a je čas, aby se růst zastavil. Nicméně díky vysokým stavebním nákladům a komplikované legislativě se obávám, že ještě může přijít další výrazné navýšení. Například stavební náklady během posledních dvou let vzrostly o přibližně 20 procent. Regulace ČNB určitě pomůže, aby nárůst nebyl skokový, bohužel ale tlaky na růst cen jsou silnější než na jejich pokles,“ říká Omar Koleilat, generální ředitel skupiny Crestyl. Jeho slova doplňuje Evžen Korec, generální ředitel a předseda představenstva, EKOSPOL a.s. „Průměrná doba povolení velkého developerského projektu trvá cca 5 let. V Německu je to maximálně 1 rok. Zdlouhavý proces povolování výstavby bytů zdražuje cenu bytu o 10 procent. Vývoj cen bytů v Praze bude v příštím roce stagnovat, nebo jen velmi mírně poroste o cca 1 až 2 procenta. Největší vliv bude mít menší dostupnost hypoték.“ 

Současné ceny rezidenčních nemovitostí v Praze hodnotí drtivá většina (93 procent) ředitelů developerských firem jako odpovídající. Za podhodnocené je pak považuje 7 procent developerů a za nadhodnocené je neoznačil ani jeden z dotázaných. 

Studie developerských společnostíQ4/2018bude publikována již brzy na www.ceec.eu.

tisková zpráva