„Jsme v paradoxní situaci, kdy lidé mají peníze, chtěli by si nové bydlení pořídit, ale nemají si v Brně z čeho vybírat,“ říká ředitel Trikaya Alexej Veselý. „Výsledkem je, že cenově dostupné byty z trhu skoro zmizely, na ty dražší lidé nemají a průměrné ceny nabízených bytů stále rostou. V loňském prvním pololetí stál nový byt v Brně průměrně 3 miliony a 150 tisíc korun, dnes je to o 450 tisíc víc – cena se vyšplhala na 3,6 milionu korun. Nejistota spojená s územním plánováním vede k tomu, že se nestaví, a silně to pociťují především lidé, kteří si chtějí byt koupit.“
V Brně se v loňském roce prodalo 1 507 nových bytů. Na začátku loňských prázdnin si zájemci o nový byt mohli vybírat z více než dvakrát větší nabídky.
„Je jasné, že rekordní prodeje letos v Brně očekávat nemůžeme. Už teď vidíme, že k prodejům loňského roku se stavitelé ani nepřiblíží. Není to proto, že by lidé nechtěli bydlet. Prostě nemají kde,“ doplnil Alexej Veselý.
Levný byt? Omlouváme se, nemáme…
Počet volných nových bytů je velmi omezený, například zájemci o nové garsoniéry v Brně najdou pouze 63 volných bytů. Přitom ještě vloni jich v nabídce bylo téměř třikrát více. Právě o garsoniéry je stále velký zájem a v posledních měsících tvoří třetinu všech prodejů. Další třetinu tvoří byty dvoupokojové. Bytová dispozice 3+kk představuje 20 % všech prodejů a zbylých 10 % procent připadá na větší byty.
Z omezené nabídky mizí velmi rychle především levnější byty. V nabídkách brněnských stavitelů tak zůstávají především ty dražší, na které část zájemců již finančně nedosáhne. Průměrná cena bytů, jež jsou aktuálně v nabídce, vzrostla na 61 200 Kč za metr čtvereční. Ve srovnání s Prahou jsou brněnské ceny ale stále zhruba o čtvrtinu nižší. Dle údajů společnosti Trigema byla v prvním čtvrtletí průměrná cena za metr čtvereční v pražské novostavbě 82 400 Kč.
V průběhu loňského roku z nabídky stavitelů postupně mizely byty s cenou do 50 000 Kč za metr čtvereční. V uplynulých měsících nejenže tyto nejlevnější byty v Brně zmizely z nabídky úplně, ale výrazně ubylo také bytů s cenou do 60 000 Kč za metr. „Podíváme-li se na absolutní hodnoty počtu bytů v daných cenových kategoriích, vidíme, že těch nejdražších bytů příliš neubývá. Naopak segment cenově dostupného a levnějšího bydlení, který ještě předloni tvořil dvě třetiny trhu, je velmi omezený a zájem lidí o tyto byty je velký,“ komentuje úbytek levnějších bytů Alexej Veselý.
Změna pravidel pro hypotéky lidi neodradila
Přestože máme cenové dno hypotečních úvěrů s největší pravděpodobností již za sebou, je pořízení nové hypotéky stále velmi výhodné, a to i přes zásahy centrální banky, která v nedávné době zpřísnila podmínky pro poskytování úvěrů na bydlení.
„Žadatel o úvěr musí mít k dispozici alespoň 20 % hodnoty nemovitosti. Ve výjimečných případech lze získat hypotéku pouze s 10 % vlastních zdrojů. Přestože v průběhu letošního roku čekáme zdražení hypoték, nebude se jednat o žádné radikální výkyvy, spíše mírný pozvolný růst,“ odhaduje Alexej Veselý. „Na první pohled to některým lidem může komplikovat cestu k úvěru na bydlení, ale je to důležité opatření, které chrání trh před přehřátím a realitní bublinou.“
Příčinou rostoucích cen je zejména nefunkční územní plánování
Velká část problému s bytovým trhem je způsobena dlouhými schvalovacími procesy nových staveb a nefunkčním územním plánováním v Brně. Územní plán z roku 1994 byl do roku 2011 upravován změnami tak, aby splňoval potřeby rozvoje města. Od roku 2011 ale neproběhla žádná změna územního plánu, která by vytyčila nové území pro rozvoj. Dlouhodobé změny měla vyřešit aktualizace územního plánu, jež vstoupila v platnost v roce 2014. Na začátku roku její platnost ale zrušil soud.
Za posledních šest let se tak rozvoj města z hlediska územního plánování neposunul kupředu. Přestože nové vedení brněnského magistrátu v roce 2015 slibovalo balíky změn, které do územního plánu vrátí prospěšná opatření z aktualizace, za dva a půl roku se nepodařilo prosadit ani jeden z těchto balíků. Z tohoto hlediska se stavitelé obávají, že situace nebude v nejbližších letech lepší a ceny bytů nadále porostou.
„Politici už pravděpodobně promarnili v tomto volebním období možnost změnit územní plánování v Brně a posunout ho na úroveň evropských metropolí,“ komentuje situaci Alexej Veselý. „V Brně tak zůstávají tisíce hektarů nevyužité půdy a brownfieldů, které nelze použít pro stavbu nového bydlení. Často se tyto plochy ale nachází na velmi vhodných místech ve městě. Změna podle mě teď nastane nejdříve za 5-8 let.“
Autor analýzy: František Šudřich, obchodní ředitel společnosti Trikaya
___
Asociace brněnských architektů a stavitelů (ABRAST) doplnila analýzu Trikaya
ABRAST už několik let upozorňuje na fakt, že nečinností na poli územního plánování dojde ke kolapsu na trhu s bydlením. Z našeho pohledu tato situace právě nastala. Na trhu je k dispozici ani ne 25 % bytů z roční potřeby, ty jsou navíc pro obyvatele cenově nedostupné. Skokově zdražují second-handové byty, vyprodávají se i dostupné rodinné domy − jako alternativa k novým bytům. Dále také dramaticky rostou nájmy v nájemních bytech.
Lze tedy zjednodušeně říct, že problémy s územním plánováním zaplatí jen a pouze obyvatele Brna, kteří zde chtějí bydlet a žít.
Marek Vinter, MBA
Předseda správní rady Asociace brněnských architektů a stavitelů
___
Vyjádření investiční skupiny DRFG
Vlivem omezení nové výstavby došlo k vyčerpání nabídky bytů, které lze zařadit do kategorie levné. Jedná se zejména o byty menší rozlohy, které v Brně patří k nejvyhledávanějším. Nabídka celkově výrazně zaostává za poptávkou, a to tlačí ceny nemovitostí vzhůru. Při pohledu na strukturu už tak omezené nabídky zjistíme, že aktuálně lze v Brně pořídit pouze byty z dražší cenové kategorie. Na ty však většina zájemců nedosáhne, a to i díky nedávno zavedeným restrikcím ze strany České národní banky, které posunuly poměrový ukazatel LTV (Loan-To-Value) do pásma 80 – 90 %. Tato omezení však rozhodně mají svá opodstatnění, protože v současné době extrémně nízkých úrokových sazeb chrání trh před další deformací a přehřátím. Na druhou stranu ČNB může poptávku po hypotékách sama do značné míry ovlivňovat úrokovými sazbami a k tomu kroku ještě centrální banka nepřistoupila.
Josef Eim I DRFG
___
Studie: V Česku je na nový byt potřeba téměř 11 ročních platů
(ČTK) – Lidé v Česku loni potřebovali na koupi nového bytu o velikosti 70 metrů čtverečních 10,9 průměrného ročního platu. Mezi 16 porovnávanými evropskými zeměmi to bylo nejvíce. Vyplývá to ze studie poradenské společnosti Deloitte, kterou má ČTK k dispozici. V pětileté historii indexu je to poprvé, co Češi na nové bydlení dosáhli nejobtížněji. Nejdostupnější bydlení bylo v Nizozemsku (4,4 platu) a Německu (4,7 platu).
„Ceny nových nemovitostí v České republice jsou nyní zejména kvůli klesající zásobě developerských projektů a volných bytů k prodeji výrazně vyšší než v sousedním Polsku nebo Maďarsku. Zároveň máme v evropském porovnání relativně nízké mzdy,“ uvedl manažer v oddělení nemovitostí v Deloitte Petr Hána.
Průměrná cena nových bytů byla v Praze podle studie 2368 eur (61.640 korun) za metr čtvereční, meziročně tak vzrostla o 10,5 procenta. V Brně vzrostla o 15,2 procenta na 50.470 korun, v Ostravě klesla o 3,2 procenta na 29.900 korun.
Z porovnávaných 53 evropských měst byl nejdražší vnitřní Londýn s průměrnou cenou 430.500 korun za metr čtvereční, ve vnitřní Paříži to bylo 322.100 korun. Naopak nejlevnější byl maďarský Debrecín, kde stál metr čtvereční v průměru 23.000 korun.
„Ceny nových bytů v některých evropských městech rostly až dvouciferným tempem. Ceny vnitřní Paříže vzrostly až o 16 procent a ceny v Budapešti nebo v Brně o 15 procent. Vůbec největší změnu ale zaznamenala izraelská města. V Tel-Avivu cena za rezidenční nemovitost vzrostla o 17 procent a v Haifě dokonce o 21 procent,“ dodal konzultant v oddělení nemovitostí Deloitte Vojtěch Petrík.
Výnosy z nájmů se podle studie ve třech porovnávaných městech Česka pohybují v pásmu od čtyř do šesti procent. Nejlépe je na tom Ostrava s ročním výnosem 6,1 procenta z investované částky při průměrné ceně nájmu 150 korun za metr čtvereční. Druhá je Praha s výnosem 5,5 procenta (nájem 285 korun za metr čtvereční) a třetí Brno s výnosem 4,7 procenta při průměrném nájemném zhruba 200 korun za metr čtvereční. Nejnižší výnos z nájmu ze všech porovnávaných měst byl v centru Londýna, dvě procenta. Naopak nejvyšší, 8,9 procenta, v dánském Odense.
„Tak jako v případě komerčních nemovitostí se výnosnost nájemného bydlení odvíjí od lokality. Obecně platí, že čím nižší výnos, tím atraktivnější místo pro bydlení,“ uvedl Hána.
V Česku podle Deloitte loni žilo v pronajatém bytě nebo domě 23,4 procenta domácností. Pronájmům nejvíce holdují Němci (54,3 procenta), naopak nejméně Slovinci (2,4 procenta).
Počet průměrných ročních platů na nový byt o velikosti 70 m2:
Země / Počet platů
Česko / 10,9
Velká Británie / 10,0
Izrael / 9,6
Francie / 8,0
Maďarsko / 8,0
Slovinsko / 7,9
Polsko / 7,7
Irsko / 6,5
Itálie / 6,4
Rakousko / 5,8
Portugalsko / 5,5
Dánsko / 5,4
Belgie / 5,3
Španělsko / 5,1
Německo / 4,7
Nizozemsko / 4,4
Zdroj: Deloitte
Spokojenost
Mohu jenom doporučit! My jsme stavěli loni a všechno šlo hezky od ruky 😎🔝
Kdysi to nebylo a když si teď předstvím jak ještě moji rodiče opravovali a rekonstruovali dům po jejích rodičích -…
Z magistrátu Ostravy by vám měla přijít pozvánka a můžete na vernisáž v 18h dorazit. Poděkování patří do MAPPA
Nad takovým řešením už nějakou dobu přemýšlím.