V Praze se loni prodalo nejvíce nových bytů v historii, ceny rostou a nabídka klesá

Pražský trh s novými byty má za sebou nejúspěšnější rok statistik. Celkem se prodalo 7 800 nových bytů, meziročně o 8 % více. Historických maxim dosahují i ceny, které se již přiblížily hranici 180 tisíc Kč/m².

Naproti tomu nabídka bytů meziročně o 10 % poklesla a nadále absolutně nedostačuje potřebám trhu. Vyplývá to z tržní analýzy developerských společností Central Group, Skanska a Trigema. Jedná se o nový prodejní rekord, který o téměř 5 % překonal i enormní poptávku z roku 2021, kdy se prodalo 7 450 bytových jednotek. Ve srovnání s roky 2022 a 2023, kdy bytový trh téměř zamrzl, se jedná o téměř dvojnásobný nárůst. Poprvé v historii se také v Praze prodalo dva roky po sobě více než 7 tisíc nových bytů. V samotném čtvrtém čtvrtletí loňského roku se v metropoli prodalo 1 800 nových bytů.

Historicky nejsilnější zájem o bydlení v hlavním městě podpořilo několik klíčových faktorů. Jedním z těch hlavních bylo postupné snižování úrokových sazeb hypoték až k současné úrovni okolo 4,5 %, což vedlo i k dosažení druhého nejvyššího objemu poskytnutých hypoték v historii. Podle ČBA Hypomonitor celkový objem nových hypoték loni dosáhl 321 miliard Kč, meziročně o 41 % více. Mezi další faktory patřil také nejistý vývoj na akciových trzích, který především v první polovině roku vedl část domácností i investorů k přesunu finančních prostředků do nových bytů jako stabilní formy uložení kapitálu. Dále také postupné zlepšování tuzemské ekonomické situace, ale i tlak způsobený pokračujícím růstem cen nových bytů a klesající nabídkou. Svou roli sehrála rovněž odložená poptávka z let 2022–2023, kdy část kupujících vyčkávala s nákupem na příznivější podmínky. Nejvíce nových bytů se v posledním čtvrtletí prodalo v městském obvodu Praha 9 (cca 23 %). Z hlediska dispozic zůstávají jednoznačně nejžádanější byty 2+kk, které se na celkových prodejích dlouhodobě podílejí více než 40 %, a také garsoniéry, které tvořily téměř 30 % všech prodaných bytů.

Ceny bytů překonávají maxima, meziročně rostou o 11 %. Během čtvrtého čtvrtletí loňského roku pokračoval růst průměrných cen nových bytů, které opět překonaly dosavadní maxima jak u nabídkových, tak i u prodejních cen. Průměrná nabídková cena dosáhla 177 631 Kč za m², a to představuje meziroční nárůst o 9 %. Stejný trend byl patrný také u průměrných prodejních cen, které vzrostly na 174 375 Kč za m², meziročně o 11 % více.

Za růstem cen stojí mnoho faktorů. Rostou zejména náklady na stavební práce, a to především v důsledku nedostatku kvalifikovaných pracovníků ve stavebnictví, ale také ceny stavebních materiálů a výrazněji zdražily i stavební pozemky. Zvyšují se rovněž další související služby a na vysokých úrovních zůstávají také ceny energií. Nejpodstatnějším faktorem ale zůstává dlouhodobá nerovnováha mezi velmi silnou poptávkou a nedostačující nabídkou. Tu nadále brzdí nefunkční povolování nových staveb a zpožděná digitalizace povolovacích procesů. Nejnižší průměrné prodejní ceny nových bytů v Praze dlouhodobě zůstávají v Praze 9, kde se aktuálně pohybují kolem 163 tisíc Kč za m². Naopak nejvyšší ceny vykazuje Praha 2, kde průměrná cena přesahuje 233 tisíc Kč za m². Z pohledu dispozic dosahují nejnižších průměrných prodejních cen byty 2+kk a 3+kk, u kterých se cena pohybuje kolem 169 tisíc Kč za m². Naopak nejvyšší průměrné ceny vykazují garsoniéry a prostorné byty 5+kk, kde se průměrná prodejní cena pohybuje nad hranicí 180 tisíc Kč za m².

Deficit nabídky se dál prohlubuje. Ke konci loňského roku bylo v nabídce přibližně 5 150 nových bytů, což představuje meziroční pokles o téměř 10 %. Nejvyšší nabídka nových bytů dlouhodobě zůstává v Praze 9, která tvoří zhruba čtvrtinu celého trhu. Následují Praha 5 se zhruba pětinovým podílem a Praha 10, která tvoří přibližně 18 % na celkovém počtu volných jednotek. Takto nízká úroveň nabídky byla v Praze zaznamenána naposledy v roce 2022, kdy se trh postupně zotavoval po téměř úplném vyprodání v roce 2021. Od té doby se nabídka pohybuje kolem svého dlouhodobého průměru (5 500 bytů), který je ale výrazně pod potřebami trhu.

Doplnění nabídky nových bytů dlouhodobě brzdí nefunkční povolovací procesy a nedotažená digitalizace stavebního řízení. Tristní stav povolování nové výstavby potvrzují také poslední data Českého statistického úřadu. V Praze bylo od ledna do listopadu loňského roku povoleno pouze 5 280 nových bytů, a to představuje meziroční pokles o téměř 17 %. Přitom i podle IPR Praha by hlavní město mělo pro uspokojení poptávky povolovat a stavět minimálně 10 000 nových bytů ročně s ohledem na růst populace a pokračující trend urbanizace. Vzhledem k přetrvávajícím problémům spojeným s novým stavebním zákonem a související digitalizací nelze ani v roce 2026 očekávat výraznější pozitivní obrat tohoto trendu. Dlouhodobá nerovnováha mezi velmi silnou poptávkou a nedostatečnou nabídkou tak bude i nadále vytvářet tlak na růst cen.

Společné analýzy trhu společností Central Group, Skanska Residential a Trigema poskytují přesný obraz vývoje na trhu s novými byty v Praze. Jsou vždy aktuální, přinášejí výsledky ve standardním čtvrtletním cyklu v komplexním pohledu i v detailu. Metodika pomohla kultivovat a profesionalizovat trh.

Tisková zpráva, kráceno