Město by mělo výstavbu v Brně především podporovat, nikoliv suplovat

Asociace brněnských architektů a stavitelů (ABRAST) vítá aktivní snahu vedení města řešit bytovou situaci v Brně. Jako spolek sdružující více než 20 organizací pracujících na přípravě investiční, a především bytové výstavby považujeme za nutné se ke zveřejněným tezím vyjádřit.

Z odborného hlediska nepovažujeme za správné, aby město převzalo roli stavitelů a vlastními silami stavělo nové bytové komplexy. Plán Brna postavit do deseti let tisíc bytů současné situaci příliš nepomůže. V uplynulých letech se v Brně prodalo průměrně přes tisíc bytů ročně. Předpokládaný záměr města, tedy vybudovat cca 100 nových bytů ročně, situaci nevyřeší. Město by mělo výstavbu podporovat, nikoliv ji suplovat. Obzvláště ne v situaci, kdy je nedostatečná výstavba způsobena okolnostmi na straně města, nikoliv na straně nedostatečné tržní poptávky, investičních prostředků nebo stavebních kapacit.

Finanční i organizační prostředky by město mělo směrovat spíše na vytváření podmínek pro výstavbu. Přispělo by tak k rozšíření celkového bytového fondu v Brně mnohem výrazněji než vlastní výstavbou.

Město by se podle našeho názoru mělo zaměřit především na následující oblasti:
–       Vytvořit stabilní územně plánovací prostředí pro výstavbu, tedy dokončit a vydat co nejdříve nový územní plán s dostatečnou nabídkou ploch jak pro novou výstavbu, tak pro přestavbu.
–       Kontinuálně zajišťovat výstavbu dopravní a inženýrské infrastruktury pro pozemky určené k bytové výstavbě podle etapizace využití ploch dané územním plánem.
–       Disponibilní pozemky v majetku města nabízet formou výběrových řízení s jasně stanovenými ekonomickými i prostorovými podmínkami stavitelům. V zadávacích podmínkách je možné definovat požadavky města na funkční využití a najít vhodnou kombinaci soukromých a veřejných investic při vytváření polyfunkčních území.
–       Vytvořit transparentní a předem definované podmínky spolupráce se staviteli. Institut plánovacích smluv využívat k zajištění závazných, oboustranně výhodných podmínek pro výstavbu. Nepřiměřené přenášení zodpovědnosti veřejného sektoru za rozvoj infrastruktury na stavitele v důsledku vede ke zvýšení cen bytů.
–       Ve své vlastní investorské činnosti se soustředit přednostně na speciální formy bydlení – bydlení pro seniory, sociální bydlení a startovací byty.

Velkým vzorem pro Brno je oprávněně Vídeň se svým unikátním konceptem sociálního bydlení. Je podstatné si uvědomit, že i Vídeň již před téměř 15 lety upustila od vlastní výstavby. Považujeme za moudré se inspirovat její aktuální zkušeností, nikoliv následovat modely, které Vídeň zaváděla před sto lety.

Strategií Vídně je výrazná podpora společné výstavby se soukromým sektorem. Díky této spolupráci město získává byty do svého bytového fondu, které může zařadit do různých sociálních programů, jež připravuje. Zároveň je zajištěno společné fungování různých sociálních skupin, protože byty, jež zůstávají soukromému staviteli, častěji obsazují lidé ze středních či vyšších příjmových vrstev. Město díky tomu neztrácí kontrolu nad podobou projektu, ale zároveň není zatíženo přípravou realizace stavby ani ekonomickými náklady stavby. To mu umožňuje podporovat bydlení mnohem flexibilněji, protože velkou část zodpovědnosti na sebe přebírá soukromý investor a město tak může věnovat pozornost, čas a finance dalším projektům. V neposlední řadě to městu umožňuje uvolnit prostředky na opravy již vlastněných nemovitostí.

Domníváme se, že právě v dnešní době, kdy je situace na rezidenčním trhu v Brně napjatá, je potřeba hledat efektivní řešení. Taková řešení, která pomohou nabídnout Brňanům dostatek volných bytů a umožní jim zůstat bydlet ve městě. Brno stárne, produktivní a vzdělané vrstvy obyvatelstva se stěhují za jeho hranice a raději do města dojíždějí. Tuto situaci je potřeba řešit především efektivně. To podle našeho názoru umožní zejména spolupráce města se soukromým sektorem. Potřebou obyvatel totiž není pouze výstavba sociálního bydlení, ale také bydlení pro střední příjmové vrstvy. Nabídka takového bydlení je dnes v Brně nedostatečná.

Vídeň, kterou se chce Brno inspirovat, řídí bytový trh především majoritním vlastnictvím stavebních parcel, jejich skupováním, přípravou a kontrolou. Právě skrze vlastnictví půdy, a tedy bytového potenciálu si udržuje kontrolu nad budoucí výstavbou a podobou připravovaných projektů. Velmi často platí, že kdo chce ve Vídni stavět, musí splnit jasně stanovená kritéria města. Tato kritéria určují kvalitu staveb, budoucí cenu, ale také například počet bytů, jež zůstanou městu, či jaká zařízení budou součástí projektu. Díky tomu vznikají v domech mateřské školky, byty s pečovatelskou službou, společenské místnosti nebo prádelny.

Jsme toho názoru, že podobný model je funkční také pro Brno. Město by mělo na zástavbu rozvojových lokalit pořádat otevřené investiční soutěže, do nichž se přihlásí stavitelé se svými projekty. Oproti architektonickým soutěžím tato forma obsahuje také vhled investiční, tržní a obecně více ekonomický. Díky tomu je vyšší pravděpodobnost úspěšné realizace takto soutěženého projektu. Vítězství stavitele v soutěži navíc přináší investora, který je připraven takový projekt financovat.

Závěr:
Brněnští stavitelé jsou připraveni hledat s městem vhodnou formu spolupráce. Pokud se podaří najít vhodný model, umožní to městu vytvářet funkční bytové celky podobné těm vídeňským, a to nejen za méně peněz než vlastní developerskou činností, ale především rychleji a flexibilněji. Vhodná spolupráce města a soukromého sektoru pozitivně ovlivní nejenom vývoj sociálního bydlení, ale poskytne také v současnosti velmi nedostatkové bydlení pro střední třídu.

Město Brno jistě dokáže efektivněji než soukromý sektor scelovat a směňovat pozemky, zajišťovat územní přípravu dopravní a inženýrské infrastruktury a urychlit související správní procesy. Také lépe zná specifické požadavky jednotlivých městských částí, občanských iniciativ a dovede s nimi komunikovat.

Stavitelé jsou schopni zajišťovat finanční prostředky, dlouhodobě sledují a detailně znají požadavky trhu, dokážou zajistit kvalitní projektovou přípravu staveb a jejich realizaci včetně následné správy a údržby. Jsou také připraveni podílet se na vytváření kvalitního veřejného prostoru souvisejícího s výstavbou.

Spojení silných stránek obou partnerů může vést ke kvalitnímu výsledku, který může situaci s nabídkou bydlení v Brně velmi rychle zlepšit. 
prohlášení ABRAST (Asociace brněnských architektů a stavitelů)
www.brast.cz