Stabilizované území v centru Prahy

Každá společnost má své hodnoty, které zajišťuje a chrání. V hlavním městě Praze by to ze stavebního a kulturního hlediska mělo být historické centrum, tedy Pražská památková rezervace a památkové zóny ji obklopující. Územní plán tuto plochu zpravidla pojmenovává jako stabilizované území. Od ostatních území se liší prostorovou regulací, kde je možné pouze zachování, dotvoření a rehabilitace stávající urbanistické struktury, aniž by zde byla možná rozsáhlá stavební činnost. Proto zde většinou ani není stanoven kód míry využití území. V zásadě by zde mělo jít jen o dostavby proluk a o méně zásadní změny staveb. V současně platném územním plánu sídelního útvaru však tento pojem není podrobněji vyjádřen. Lze jej vyčíst pouze z metodické přílohy k územnímu plánu – viz změna Z 2832/00. Pokud jde o výšku zástavby, pak je regulována pouze výška hlavní římsy – viz § 27 bod 1) nařízení hl. m. Prahy č. 10/2016, kterým se stanovují obecné požadavky na využívání území a technické požadavky na stavby v hlavním městě Praze (dále je PSP).

Pražské stavební předpisy se razantně liší od celostátního předpisu. Dostatečně neodlišují prostředí stabilizovaného centra od ostatního území. PSP jsou mj. urbanistickou učebnici a především nedílný doplněk v tuto chvíli teprve předpokládaného a zatím neexistujícího Metropolitního plánu. Přednost dostalo přesvědčení, které především uvolnilo regulaci dopravy v klidu. Dopady odstranění povinnosti mít ve stavbě garáž a neexistence výkladu pojmů jsou pro centrální Prahu drakonické. Mnozí se stále domnívají, že pokud je území dostupné prostřednictvím MHD nebo na kole, tak obyvatelé auta nepotřebují a tím se vyřeší dopravní zátěž města. Jak to v praxi funguje, si rezidenti mohou zažít na vlastní kůži v Praze 2. Zřejmě to předpokládá další řešení zcela jiným předpisem v jiné oblasti. Nejhustěji zalidněná část města v přepočtu na jednotku plochy je zahlcována nejen automobily nerezidentů, ale hlavně těch trvale nepřihlášených. To vše vedle extrémního zatížení průjezdy automobilů, které zde nemají cílový bod jak po magistrále ve směru sever – jih, tak v diagonálním směru východ – západ.

PSP jsou předpisem zapracovaným na politickou objednávku jen pro Prahu odlišně od předpisů pro další území státu. Jsou vydány v přenesené působnosti a nebyly projednávány zastupitelstvem, ale jen úzkou skupinou radních. V poslední době se díky stavebnímu zákonu a volnosti PSP jedná o ohromný rozvoj dříve neuskutečnitelných nástaveb, změn staveb a zastavování vnitrobloků ve stabilizovaném území. Toto je doprovázeno nebývalým rozvojem nepovolené stavební činnosti, protože stávající územní plán výše uvedené příliš neřeší. Zamítnout jakoukoli žádost stavebníka je pak nad rámec možností jak stavebního úřadu, tak dotčených orgánů státní správy, které jsou navíc zčásti na městské části a zčásti na magistrátu. Nájmy v domech zvláště v centru v posledních několika letech narostly do nebývalé výše. Tím vznikl prostor, aby jednotlivé domy byly uvolňovány od dosavadních nájemců a doslova surově předělávány čistě ve prospěch výhradně ekonomických zájmů některých vlastníků, často zahraničních

V mnoha případech se rozmáhá stavění bez povolení, nebo v rozporu s ním. Jde doslova o předem naprogramovaný, účelový a nelegitimní postup a proces v rozporu s legislativou. Jsou prováděny stavební úpravy s odůvodněním, že se nezasahuje do nosných konstrukcí a vzhledu stavby, ale opak je pravdou. V některých případech se použije fiktivní ohlášení. Častý je případ, kdy je sice něco stavebním úřadem povoleno, ale následně se tam bez povolení či ohlášení vybuduje něco jiného. Klasická stávající zástavba je degradována, kvalitní bytové domy s kvalitními velkými byty jsou přestavovány de facto na ubytovny s cílem maximálního „vytěžení“ plochy objektu s následným využitím pro zcela volné, jakkoli neomezené Airbnb, navíc bez kolaudace a aniž by tam byl klient trvale hlášen. Jako ubytovnu by to s ohledem na podmínky funkční plochy v územním plánu nebylo možné povolit. Nedokončené, často nepovolené jednotlivé byty jsou předem inzerovány na internetu a prodávány budoucím členům společenství vlastníků. Bez kolaudace a předchozího stavebního povolení jsou zapisovány do katastru nemovitostí. Co okno, to garsoniéra či podobný mini byt se zásahy do nosných konstrukcí domů. Pokud to nejde jinak a pokud z hlediska technických parametrů nejsou dodrženy PSP, jsou nově vzniklé jednotky nazvány jako ateliery. Ateliérového bydlení je ve sledovaných případech v jednom domě i dvouciferné číslo. Jako příklad bez přesné lokalizace uvádím, kdy v jednom bytovém domě na Novém Městě vzniká 45 bytů + 18 ateliérů, v jiném domě na Vinohradech bylo při celkové rekonstrukci domu s jednopodlažní nástavbou povoleno 26 bytů, leč dosud zatím nepovoleně vzniklo 41 bytů + 26 ateliérů. To je umožněno výkladem pojmu ateliér bez specifikace druhu. Pojem není definován ve stavebních předpisech. Případné následné dodatečné povolení stavby je pak z hlediska stavebních předpisů umožněno právě výkladem, že u atelieru (dle naučného slovníku pracovny umělce či umělecké dílny) jde o povolenou funkci územního plánu tj. bydlení. Tolik umělců v jednom domě snad nebydlelo ani v době největšího uměleckého rozkvětu v Římě. Při posuzování orgánem územního plánu se nerozlišuje, zda jde o samostatnou místnost jako součást bytu, nebo o jakousi samostatnou ateliérovou jednotku. Není-li určen druh atelieru, lze tam zřejmě činit cokoli. Dnes je to většinou Airbnb, příště to může být třeba zkoumání štěpení jádra příslušným umělcem.

Stabilizované území hlavního města je památkově chráněné (PPR a zóny). Mohlo by se zdát, že dodatečné povolení stavby nebude možné z titulu zamítavého závazného stanoviska orgánu památkové péče či dalších dotčených orgánů. Opak se stává skutečností. Jde-li o stavbu v rezervaci či zóně, aniž by sama o sobě byla památkově chráněná, tak nepovolená stavba podléhá povinnosti vydání závazného stanoviska památkářů. Nedodržení povinnosti podléhá sankci, ale většinou již nelze vynutit uvedení do původního stavu. To se týká zvláště takových případů stavebních úprav, kdy se nezasahuje do nosných konstrukcí ani do vzhledu stavby a žádné povolení ani ohlášení není dle stavebního zákona třeba. Přesto jsou prováděny stavební úpravy bez zákonem vyžadovaného závazného stanoviska orgánu památkové péče, do nosných konstrukcí se zasáhne. To, co by z památkového hlediska mohlo být hodnotné (štuková výzdoba, dlažba, zábradlí, kliky apod.), zmizí dříve, než se památkáři o stavbě vůbec dozví. Následně nemají zákonem podloženou sílu docílit nápravy. Jako takový příklad lze uvést dům z PPR, který se stal po vydání Prohlášení Charty 77 zásluhou manželů Jiřího a Dany Němcových (a jejich dětí) centrem opoziční činnosti a jednou z nejproslulejších disidentských adres, ale i centrem undergroundu. Nicméně v domě bydleli i další osobnosti např. Ivan Martin Jirous, Mejla Hlavsa, Martin Palouš, Markéta Fialková, Jiří Němec, Pavel Kraus. Přesto je na internetu inzerován prodej bytů typu co okno to garsoniéra, nebo něco podobného. Zde stavebník eventuálně může být postižen sankcí jak ze stavebního, tak památkového zákona, ale s ohledem na výhody plynoucí z provedené stavby jde o bezvýznamnou záležitost. Dodatečnému povolení nebude nic bránit. V současné době zde probíhá prokazatelně devastující stavební činnost bez jakéhokoli povolení.

Bylo by záhodno, aby státní správa vynucovala dodržování zákonnosti. K tomu by měla přispívat i samospráva. Bohužel stávající stav právních předpisů tomu příliš nenahrává. Pro stavebníky je často snazší, rychlejší i levnější dosáhnout svého cíle popsaným způsobem, než cestou práva. Veřejnost z tohoto stavu viní samosprávu, byť jde o správu státní. Stavebníkům je úplně ukradené, že jde o centrum města, zapsané do seznamu UNESCO. Naopak, je to pro ně lákadlem pro nepovolené stavění a následné zisky na úkor ostatních obyvatel.

Všimněme si, jaké jsou postupy stavebníků zprvu nepovolených a posléze dodatečně povolovaných staveb. Centrum Prahy je pro cizince velkým lákadlem. Za investory u zmíněných problémových staveb často stojí cizí kapitál. V několika případech dokonce jde o renomované bankovní ústavy či jejich dceřiné společnosti. Viz v poslední době v médiích propíraný případ stavby v Rubešově ulici. Pokud stavební úřad – ať již na základě své úřední povinnosti nebo na upozornění další osoby, někdy i místní samosprávy – evidentně zjistí nepovolenou stavební činnost, je ve veřejném zájmu oprávněn podle § 132 odst. 2 SZ provádět kontrolní prohlídky stavby. Podle § 171 a násl. může dokonce kontrolní prohlídku nařídit. Je ale oprávněn vstupovat na cizí pozemky, stavby a do staveb jen s vědomím jejich vlastníků. To se ukázalo v řadě případů jako závažný problém. Bývá pravidlem, že v den konání kontrolní prohlídky se stavebník na poslední chvíli omluví. Takto se to opakuje několikrát, dokud nepovolené stavění není dokončeno. Stojí za úvahu si vzít příklad z jiných oborů, kdy např. pracovníci České obchodní inspekce mají možnost ve speciálních případech za přítomnosti policie vstupovat do cizích objektů na tržištích bez přítomnosti a povolení provozovatele. Zkuste vydat výzvu k zastavení stavby, když je odkrytá střecha, případně nařizujte její provizorní zakrytí. Soudy se stavebníkem o náhradu škody se pak potáhnou několik let.

Má-li se nepovolená stavba zastavit, musí se prokazatelně zjistit stav věci. Dříve povolenou stavbu je třeba nejprve ukončit a teprve následně zahájit řízení o odstranění nepovolené stavby. I to stojí čas. V jeho rámci je podána žádost o dodatečné povolení. Pak jde o výzvy úřadu k doplnění podání atd. Pokud by se snad podařilo docílit odstranění stavby, tak u změn staveb je to o to komplikovanější, že je třeba nařizovat uvedení stavby do řádného stavu. K tomu je také třeba připočíst správní proces k nařízení pořízení příslušné dokumentace, resp. její pořízení za stavebníka. Včetně podání odvolání, náprav drobných procesních pochybení prvo­instančního orgánu a obav odvolacího orgánu z přezkoumání rozhodnutí správním soudem se celý proces protáhne na léta. Mezi tím je nepovolená stavba či stavební úprava užívána a státní správa je jak popsaným stavebníkům, tak veřejnosti pro smích. Náprava protiprávního postupu stavebníků je bohužel ze strany stavebního úřadu tak špatně vymahatelná, že se to vyplatí podstoupit. Mnozí využijí každou myslitelnou příležitost, jak úřadu i samosprávě její činnost přinejmenším ztížit. Výjimkou není ani hrozba soudních procesů za ekonomickou újmu pro zdržení stavby. Podávají námitku podjatosti celou strukturou úřadu počínaje pověřenou osobou, přes vedoucího oddělení, vedoucího odboru, tajemníka, starosty a všech jejich zástupců. To se pak opakuje u nadřízeného orgánu. Byť se podjatost neprokáže, celá záležitost se zkomplikuje a zdrží. A mezitím stavba pokračuje dál bez povolení. Když už investor neví kudy kam, tak stavbu prodá spřízněnému subjektu a mnohé začne znovu.

Ze shora popsaného je zřejmé, že ochrana centra hlavního města je nedokonalá. Bylo by vhodné zapřemýšlet nad definicí některých pojmů a zajistit, aby stabilizované území zapsané v seznamu UNESCO včetně jeho nejbližšího okolí, bylo opravdu stabilizované a aby nedošlo k jeho nenávratné destabilizaci.
 
Václav Vondrášek
Autor je místostarostou městské části Praha2
10. 9. 2019