Aktuální vývoj kancelářského trhu v Praze a v Brně

Pražské kanceláře zůstávají lákadlem pro nájemce i investory
K novému rekordu se letos blíží objem pronajatých kanceláří v hlavním městě. Podle údajů mezinárodní poradenské společnosti BNP Paribas Real Estate CR dojde s největší pravděpodobností k překonání loňského výsledku, kdy se v Praze pronajalo více než 300 000 m² kanceláří. Jen do konce letošního září bylo totiž pronajato nově zhruba 270 tisíc čtverečných metrů administrativních ploch. A poslední kvartál patří z hlediska uzavíraných smluv k nejsilnějším obdobím v roce.

„Je to pro tuzemský trh nemovitostí pozitivní zpráva. Má ale své dopady – na nájemce i investory. První skupina se musí připravit na další očekávané zvyšování nájemného. Investorům pak očekávaný růst příjmů z pronájmů bude kompenzovat stále vyšší ceny nemovitostí, které jsou na prodej. Díky tomu můžeme předpovědět značnou investiční aktivitu také v roce 2018,“ konstatuje Lenka Šindelářová MRICS, Head of Research & Consultancy v BNP Paribas Real Estate Czech republic.

Podle ní apetit investorů přesvědčivě doloží rovněž letošní očekávaná bilance 3,5 miliardy EUR, za které komerční nemovitosti změnily (či ještě změní) majitele. Půjde o objem srovnatelný s rekordním rokem 2016. Za tři čtvrtletí roku 2017 se zrealizovaly investice za více jak 2,7 mld. EUR, což je o 84 % více než v předchozím roce.

Vysoká poptávka nájemců po nových administrativních prostorách a jejich omezená nabídka pomáhají rozvoji lokalit i mimo zavedená kancelářská centra. Patří k nim například Praha 6 nebo Praha 9. „Investoři sledují developery do lokalit, které dříve přehlíželi. Nové, obsazené kancelářské budovy zde pro ně mohou znamenat o 100 až 125 bazických bodů vyšší výnosy než v exponovaných částech města,“ vysvětluje Stewart Thomson, ředitel BNP Paribas Real Estate, s tím, že v poslední době se podobné investiční transakce odehrály například v okrajových částech Prahy.

Nové investiční příležitosti lákají kromě zahraničních fondů rovněž české investory. Ti už nyní stojí za 30-40 % všech realizovaných investičních transakcí, u kanceláří je to více než polovina. Díky nízkým výnosům na akciovém a dluhopisovém trhu se podle BNP Paribas Real Estate CR zvyšuje aktivita i dalších tuzemských subjektů, především pak investičních fondů. Čilý je rovněž domácí soukromý kapitál, jenž směřuje nejen do segmentu transakcí do 10 mil. EUR, ale i vyšších cen 10 až 20 mil. EUR.

Zmíněná komprese výnosů na akciových (a komoditních) trzích – a tudíž i přetlak kapitálu na realitním trhu – vedou v několika posledních kvartálech ke zvyšování cen nemovitostí. A v důsledku toho k poklesu výnosů. Z interní analýzy BNP Paribas Real Estate CR vyplývá, že výnosová míra napříč segmenty se má v příštím roce stabilizovat a to také z důvodu ohlášeného mírného zvyšování úrokových sazeb. Půjde jinými slovy o „zdražování“ peněz pro investory, a to i těch externích, které poskytují financující banky.
tisková zpráva


V Brně se staví moderní kancelářské budovy, většina z nich je obsazena ještě před dokončením
Brněnský kancelářský trh roste. V minulém roce zde bylo dokončeno více moderních kancelářských ploch než v Praze. V důsledku setrvale vysoké poptávky firem po relokaci do nových prostor však míra neobsazenosti kanceláří v moravské metropoli již třetím rokem klesá. Letos dosáhla rekordně nízké úrovně 9,7 %.

Brněnský trh nabízel v polovině roku 2017 přes 547 000 m² moderních kancelářských prostor. K růstu této hodnoty velmi přispěla stavební aktivita roku 2016, kdy bylo v Brně dokončeno více nových kancelářských prostor než v Praze, přes 43 000 m². I když v letošním roce takový přírůstek očekáván není, ve výstavbě je aktuálně několik projektů, jejichž dokončení je plánováno v roce následujícím a rok 2018 tak opět nabídne relativně velký nárůst nabídky moderních prostor.
 
V souvislosti s tím je však třeba upozornit na to, že očekávaný růst ekonomiky, který samozřejmě podporuje developerský apetit, působí rovněž pozitivně na firemní expanze a relokace do nových, modernějších prostor. „Firmám se v období rostoucí ekonomiky vyplatí relokace do nových prostor, kterých jsou schopny dosahovat, i za pomoci rozmanitých pobídek developerů, za srovnatelných nákladů jako ve starších kancelářských budovách“ říká Radek Procházka, Managing Partner poradenské společnost Prochazka & Partners. Proto je třeba počítat s tím, že většina projektů bude při svém dokončení již z větší části pronajata, firemní poptávka je totiž v posledních letech poměrně stabilní a drží se přibližně na ročním průměru 50 000 m². Průměrná cena za pronájem moderních kanceláří typu A se v současné době pohybuje mezi 11-13 Euro za m².

Neobsazenost kanceláří v Brně již třetím rokem klesá a podle sdružení RRF dosáhla v minulém pololetí rekordně nízké úrovně 9,70 %. Míru neobsazenosti je však třeba sledovat i vzhledem k velikosti daného trhu. Zatímco v Brně je aktuálně k dispozici asi 53 000 m² volných kancelářských ploch, v Praze, kde sice neobsazenost dosahuje podobné úrovně, je reálně k dispozici více než pětinásobek této plochy. Velké pronájmy klientům jako jsou IBM, Honeywell nebo Kiwi.com pak dokáží na trhu velikosti Brna plochu dostupných moderních kancelářských prostor skokově výrazně snížit.

„Pokud firmy chtějí zajistit dobré podmínky nájmu a nízké akviziční podmínky musejí se vzhledem k velké poptávce tomuto tématu začít věnovat s dostatečným předstihem. Nabídka nejkvalitnějších kancelářských prostor na brněnském kancelářském trhu je totiž omezená a nejlepší plochy v nových projektech mizí z trhu dlouho před jejich dokončením“, dodává Radek Procházka. 
tisková zpráva