Bydlení v Praze

Institut plánování a rozvoje hl. m. Prahy (IPR Praha) zpracoval analýzu bydlení a realitního trhu v Praze z pohledu dostupnosti. Vzhledem k prudkému růstu cen bytů i výše nájmů hrozí, že se počet osob ohrožených ztrátou bydlení bude zvyšovat.

Analýza vznikla z iniciativy radního Radka Lacka, který je za oblast bydlení odpovědný. IPR Praha na ní spolupracoval s Odborem bytového fondu MHMP. Analýza se stane jedním z podkladů rozhodování o budoucím směřování bytové politiky hlavního města.

Rozsáhlá analýza zkoumala jak stav existujícího bytového fondu, tak dlouhodobý vývoj nové bytové výstavby v jednotlivých městských částech. Mezi lety 2001 a 2011 se v Praze postavilo 11749 nových domů, tedy o celých 12%. Z téměř 100 000 domů, určených k bydlení, jich je dlouhodobě 7% neobydlených. Průměrné stáří pražských domu činí 53,3 let.

Analýza se zabývala také proměnami cen bytů a výše nájmu. Obé se v posledním roce razantně zvýšilo: zatímco od roku 2010 do roku 2014 zůstávala výše cen bytů i nájemného na velmi podobné hladině, v roce 2015 prudce vzrostla. Průměrné nabídkové nájemné bytů vyskočilo ze 173 Kč/m² v roce 2014 na 212 Kč/m² v prosinci 2015.

Praha je v rámci České republiky regionem s nejvyššími cenami bytů. Průměrná kupní cena bytu v Praze dosahovala v roce 2015 hodnoty 47 765 Kč/m², zatímco ve zbytku republiky šlo jen o 18 761 Kč/m². Ačkoli jsou v Praze tradičně vyšší i mzdy, ovšem nikoli natolik, aby rozdíl vykompenzovaly. Zatímco Pražan s průměrným příjmem vydělává na koupi jednoho m² průměrného bytu v Praze 42 dní (včetně víkendů a svátků), v rámci celé ČR je k tomu zapotřebí pouze 21 dní.  

Problém finanční nedostupnosti vlastnického bydlení se tak v rámci ČR koncentruje především do Prahy. Analýza se také věnovala finanční dostupnosti bytů a nákladům domácností na bydlení. Pořízení bytu bylo v Praze nejobtížnější v roce 2008, kdy vrcholil realitní boom, a ceny bytů byly na vyšší úrovni, než v roce 2015. Situace se po roce 2008 zlepšovala, vzhledem k vývoji v minulém roce lze očekávat, že dostupnost bydlení se opět velmi zkomplikovala.

Dalším tématem, jemuž se analýza věnovala, byla také otázka obecního bydlení, které by mohlo sloužit jako dostupné a sociální nájemní bydlení pro ty, kteří si byt v rámci regulérního trhu nemohou dovolit. V roce 2015 pobíralo příspěvek na bydlení v průměru 23 540 příjemců, což je mnohem více, než tomu bylo v roce 2007. Dalších 3630 příjemců pobírá tzv. doplatek na bydlení. Na každých 1000 obyvatel Prahy připadá 8,5 osob, ohrožených ztrátou bydlení. V Praze je celkem 9531 osob bez domova. Mezi lidmi, kteří mohou mít problém dosáhnout na důstojné bydlení, jsou z velké části senioři. Protože průměrný věk v Praze roste, hrozí tedy, že se počet lidí ohrožených ztrátou bydlení bude zvyšovat. V roce 2011 vlastnila Praha celkem 64 847 obecních bytů, což činilo 11% všech bytů v hlavním městě. Jejich počet ovšem do roku 2016 značně poklesl, a to na 35 tisíc bytů. Zatímco privatizace probíhala se značnou intenzitou, nové byty se téměř nestavěly. V Praze tak na jeden obecní byt připadá 36 obyvatel, v západních městech je to mnohem méně – ve Vídni a Kodani je to 9 obyvatel, v Berlíně 13. Je to samozřejmě důsledkem odlišného historického vývoje, ale také skutečnosti, že západní metropole mívají v oblasti bydlení a jeho dostupnosti ambicióznější cíle, než Praha.

Z analýzy jasně vyplynulo, že Praha – město, kde nájemné prudce roste a stává se pro mnohé nedostupným – potřebuje programy dostupného a sociálního bydlení. Na problematiku dostupného bydlení ostatně klade důraz i Strategický plán, který Praha schválila v listopadu 2016. Byty už by tak Praha neměla prodávat, ale spíše stavět. Podle analýzy by bylo též vhodné vyhradit byty pro startovací bydlení, stejně jako bydlení pro seniory. 

Byty v Praze minulý rok zdražily o 14%
Podle analýzy Institutu plánování a rozvoje Prahy (IPR Praha) došlo mezi lety 2015 a 2016 k výraznému zvýšení cen bytů v hlavním městě. Zdražování může do budoucna znamenat ještě závažnější problém s dostupností bydlení než je tomu v současnosti.

Nabídková cena za metr čtvereční se zvýšila o 14 %. Meziročně se také zvýšila průměrná velikost nabízených bytů o 2 %, což taktéž přispělo k nárůstu průměrné ceny za byt. Největší nárůst cen zaznamenaly nejlevnější byty – u 10 % nejlevnějších bytů se cena meziročně zvedla o 27 %. Zároveň se u těchto bytů zvýšila průměrná velikost o 6,2 %.

Z analýzy vyplývá, že výrazněji zdražily byty ve špatném stavu před rekonstrukcí. Více také rostly ceny bytů v cihlových činžovních domech než byty v panelových domech na sídlištích. Tempo růstu cen se naopak příliš neliší v různých částech města; meziročně bylo vyšší jen ve středu města v blízkosti historického jádra.

Na základě analýzy se ukazuje, že za růstem cen stojí silná úroveň poptávky po bydlení v Praze a v neposlední řadě i snižující se nabídka bydlení.  Podle údajů z inzertního portálu www.sreality.cz se počet bytů nabízených k prodeji meziročně snížil o čtvrtinu. 

Bytovou situací se zabývá i nově schválený Strategický plán Prahy, jenž klade mimo jiné důraz na podporu dostupného bydlení a do budoucna počítá i s aktivnější rolí města při výstavbě nových bytů. Podle demografické prognózy stoupne do roku 2030 počet obyvatel Prahy pravděpodobně o 93 tisíc. Díky rostoucímu blahobytu pak bude na jednoho obyvatele průměrně připadat nikoli 29 metrů čtverečních obytné plochy jako dnes, ale 30,8 metrů čtverečních. Tento vývoj vytvoří do roku 2030 poptávku po 82 400 bytech. To znamená každý rok průměrně dokončit 5 500 bytů – v posledních pěti letech se přitom každoročně průměrně dokončilo pouze necelých 4 300 bytů.

Specifickým zdrojem dalších nových bytů jsou nevyužívané nemovitosti. Na základě analýzy dat v projektu Prázdné domy (www.prazdnedomy.cz) je v Praze momentálně evidováno přibližně 200 prázdných vícepodlažních budov. Tyto budovy, pokud by byly všechny přeměněny na bytové domy, by mohly poskytnout až 6 500 bytů. Takový počet bytů odpovídá zhruba roční potřebě nových bytů v Praze. V momentálně nevyužívaných prázdných domech může vzniknout řada nových bytů, ale střednědobá a dlouhodobá poptávka je natolik velká, že musí být řešena novou výstavbou.
tiskové zprávy IPR Praha