Nových bytů je v Brně málo

Minulý měsíc byl v prodeji novostaveb v Brně nejsilnějším za posledních několik let. Celkem se v prvním čtvrtletí prodalo 362 bytů za rekordní 1,23 miliardy korun. To je meziroční nárůst o 47 %. Velká poptávka po nových bytech v moravské metropoli ale brzy narazí na problémy s výstavbou novostaveb. Počty nabízených bytů už několik měsíců po sobě klesají, poptávka vítězí nad nabídkou a hrozí, že ceny dál porostou.

Nabídka nových bytů se stále zmenšuje a plánování nové výstavby poptávce lidí nestačí. Volných bytů (které nejsou prodané či zarezervované) je v Brně aktuálně 579. Vloni jich ovšem ve stejnou dobu bylo k dispozici o 25 % více.  Bytů s nejžádanější dispozicí 2+kk bylo před rokem dokonce o téměř 75 % více než teď. Právě postupné a trvalé snižování nabídky je jedním z důvodů, proč ceny bytů v uplynulých 12 měsících znatelně rostly. Údaje vyplývají z pravidelné analýzy prodejů novostaveb společnosti Trikaya.

Z bytů se může stát podpultové zboží
Za celý loňský rok se v brněnských novostavbách prodalo 950 bytů, teď jich ale v nabídce není volných ani 600. „Výstavba bytů je za silnou poptávkou pozadu jako nikdy. Vloni vydaly úřady v Brně 715 stavebních povolení na nové byty, těch se ale prodalo o celou třetinu více. Pokud by tento trend pokračoval a prodávalo se více, než se staví, nebudou mít lidé z čeho vybírat,“ obává se ředitel společnosti Trikaya Alexej Veselý. Statistiky za poslední měsíce to jednoznačně potvrzují. Meziroční nárůst zájmu o nové byty o celou třetinu ukousl velkou část z bytů, které byly k dispozici. Projekty, které se musely před rokem pozastavit, najednou na trhu schází.

„Důsledky zrušení aktualizace územního plánu se přesně dle předpokladu odborníků projevují s více než ročním zpožděním. Řada rozpracovaných projektů byla kvůli zrušené aktualizaci zablokována, tyto byty teď ale na trhu citelně chybí. Více než dvacet let starý územní plán už nevyhovuje současným potřebám rozvoje města,“ doplnil Veselý.

2+kk dojdou jako první, předtím ale mohou zdražit
Neprodaných čtyř a vícepokojových bytů je zatím ještě relativní dostatek – podle letošní míry poptávky by aktuální počet těchto neprodaných bytů vystačil ještě na deset měsíců. Ovšem současná nabídka bytů 2+kk, které jsou nejžádanější, by vystačila už jenom necelých 7 měsíců. Pokud se tedy do prodeje neuvolní další projekty, za půl roku nemusí být v nabídce téměř žádné nové dvoupokojové byty. „Situace začíná být alarmující. Ceny bytů zbytečně rostou, protože jich stále ubývá a nově postavených není dostatek. Pokud by tento trend pokračoval, hrozí další vlna zdražování způsobená právě nefunkčním územním plánováním v Brně,“ řekl Veselý.

Trh se přizpůsobuje investiční poptávce
Nové projekty se často přizpůsobují poptávce. Díky výhodným úrokovým sazbám hypoték a nepříznivému výhledu záporného zhodnocení peněz uložených v bance stále více lidí zvažuje právě investici do nemovitostí. Tomu jdou naproti i některé nové projekty, které jsou zaměřeny právě na investiční klientelu a většina nabízených bytů (někdy i všechny) je v dispozici 1+kk. Právě malé byty jsou totiž z hlediska výnosu pro investory nejzajímavější a zároveň jsou cenově dostupné i pro menší investory – často v kombinaci s hypotečním úvěrem spláceným z pronájmu bytu.
 
Průměrná cena nové garsoniéry v Brně je 1 960 000 Kč s DPH s průměrnou cenou 51 900 Kč za metr čtvereční. Nejmenší nabízená garsoniéra má necelých 22 m², k dostání jsou ale i nadstandardní jednopokojové byty se 70 m². Nejvíce bytů nabízí městské části Bystrc, Královo Pole, Slatina a Brno-střed. Právě pro centrum města se v uplynulých měsících rozhodlo nejvíce kupujících. Za poslední tři měsíce se zde prodalo stejné množství bytů, kolik jich je aktuálně v nabídce developerů, tedy 110.
tisková zpráva Trkaya

—–
Vyjádření Asociace brněnských architektů a stavitelů (ABRAST) ke zveřejněným statistikám společnosti Trikaya, z nichž vyplývá, že na základě problémů s brněnským územním plánováním ubývá volných nových bytů. A to právě v době, kdy si jejich koupi může dovolit čím dál více lidí.

Věříme, že si město uvědomuje hrozící problémy a nenechá situaci zajít příliš daleko. Lidé chtějí kupovat, stavitelé chtějí investovat do nové výstavby a je škoda, že se město nerozvíjí kvůli byrokratickým překážkám.

Na hrozící úbytek bytů v nabídce upozorňuje Asociace brněnských architektů a stavitelů delší dobu, pojí se s ním i jiná rizika krom růstu cen. Stěhování lidí za hranice města, zvýšená dopravní zátěž a další negativa suburbanizace. Je potřeba, aby město vytvářelo podmínky pro svůj rozvoj.

Pokud se situace nezlepší, výběr a koupě bytu mohou být problémem. Cítíme, že pro klienty je výběr bytu náročnější než dříve. Najít vhodný byt v omezené nabídce není jednoduché a čas pro samotné rozhodnutí je kratší. Na některé byty se tvoří pořadníky.

Ceny novostaveb bedlivě sledujeme. Jejich vývoj totiž velmi ovlivňuje celý rezidenční trh. V návaznosti na ceny novostaveb se proměňují ceny starších bytů a následně pak i ceny pronájmů. Omezení výstavby nových bytů se promítne do celého trhu.
Ing. Marek Vinter, MBA
Předseda správní rady Asociace brněnských architektů a stavitelů
www.brast.cz

—-
Na trh nemovitostí působí řada faktorů, a ten nedokáže reagovat na změny poptávky tak rychle, jak je to v jiných odvětvích. V současnosti je ideální doba na koupi bytu. Hypotéky jsou historicky levné, lidé mají práci a jejich mzdy rostou. Proto je pro ně jednodušší přístup k financím a mohou si dovolit si koupit byt.

V době, kdy se ekonomice dobře daří, je tak chuť zavázat se ke koupi bytu mnohem větší než v dobách krize. Na druhé straně ale lidé nové byty téměř vykoupili. Růst poptávky a malá nabídka způsobují, že ceny bytů rostou. A tak peníze, které lidé ušetří na levnějších hypotékách, jsou kompenzovány částkou, o kterou si připlatí v kupní ceně bytu.

Developeři ale nedokáží tento růst poptávky rychle a jednoduše vykrýt. Jednak od vzniku záměru stavět v dané lokalitě po kolaudaci je rozmezí několika let. Druhý klíčový faktor je ale to, že současný územní plán takovou výstavbu brzdí. A tak nemůže dojít k vyrovnání nabídky s poptávkou a tedy i k udržení ceny.
Michal Kozub
Home Credit a.s.
www.homecredit.cz

—-
Bytová výstavba zatím pomáhá klesajícímu stavebnictví
Stavebnictví jako celek v začátku roku klesá, v lednu meziročně o více než 10 procent, v únoru podle aktuálních dat ČSÚ reálně o 2,3 procenta. Zakázky od developerů vůči stavebním firmám jsou ale zatím stále vysoké a tak pomáhají celému stavebnímu odvětví a snižují jeho klesající trend.

Prodej bytů je sice poslední dobou rekordní, ale i bytová výstavba bojuje s problémy. Tím hlavním je pomalé povolování projektů stavebními úřady. Od nákupu pozemku ke kolaudaci trvá příprava projektu bytového domu v průměru osm let. V řadě případů ještě déle. Některé městské části jsou po posledních volbách navíc „protirozvojově“ zaměřené a povolování jakékoli nové výstavby je zde na bodu mrazu. V únoru klesl počet zahájených bytů v bytových domech, z nichž většina je realizována v Praze, o 22,4 procenta, přitom prodej nových bytů roste v Praze řádově desetiprocentním tempem.

Poptávka po novém bydlení je velmi vysoká několik posledních let. Loni rostl prodej o zhruba 15 procent a letos za celý rok očekáváme další růst až o deset procent na 7200 bytů. Pokud se s takto vysokou poptávkou brzy nesrovná také rychlost povolování nových staveb, developeři nebudou mít co prodávat. Projekty, které byly povoleny v minulosti, již budou dokončeny a rozprodány a nové prostě nebudou k dispozici. A to samozřejmě v konečném důsledku povede k převisu poptávky nad nabídkou, tím pádem k růstu cen bytů a ke snížení dostupnosti nového bydlení. Již nyní se problémy s povolováním nových projektů na trhu projevují omezením nabídky stavebních pozemků, především těch s vydanými povoleními, a růstem jejich cen často až za hranici rentability.
Dušan Kunovský
předseda představenstva
Central Group a.s.