14. února 2008
Tisková konference DTZ
Ekonomický přehled
Česká ekonomika v roce 2007 pokračovala ve svém silném výkonu s růstem HDP 6 %, jehož hnací silou byla spotřeba domácností a investice. Nezaměstnanost klesá rapidně na celkový národní průměr 4,9 % (ve 4. čtvrtletí 2007) a dostupnost pracovních sil se stává vážným problémem, zejména v hlavním městě Praze. Důsledkem je nominální růst mezd o 7,6 % a reálný růst mezd o 5 % ve 3. čtvrtletí 2007. Výsledkem je poněkud vyšší míra inflace, která v posledních měsících roku 2007 přesáhla úroveň 5 %. Roční míra inflace pro rok 2007 dosáhla úrovně 2,8 %. Po celý rok 2008 se očekává další růst inflace, především v důsledku změny sazby DPH, která ovlivní široké spektrum spotřebitelských cen. Tempo růstu spotřeby pravděpodobně zvolní z 5,7 % meziročního nárůstu v roce 2007.
Na počátku roku 2008 vstoupila v účinnost reforma veřejných financí. Jejími klíčovými aspekty jsou snížení daně z příjmu, zúžení rozdílu mezi dvěma sazbami DPH, zrušení určitých sociálních dávek a zavedení plateb za poskytování zdravotní péče. Krom jiného, tato reforma je míněna jako první krok ke snížení deficitu státního rozpočtu, a měla by též sloužit jako východisko pro další důkladnější opatření, jakými jsou reforma penzijního zabezpečení, zdravotnictví a vzdělávacího systému.
Očekává se, že v tomto roce Česká republika v rámci EU dosáhne 83,7 % průměrného HDP na hlavu a zlepší svou pozici mezi čtyřmi nejrozvinutějšími novými členskými státy EU.
Kancelářský trh
Celková výměra kancelářských prostor v Praze dosahovala na konci roku 2007 2 182 000 m². Tento souhrn zahrnuje prostory třídy A a B s podílem 69 % a 31 % v daném pořadí. Nové projekty v roce 2007 činily 161 000 m², z čehož 50 % se vyskytuje ve Vnějším městě, 45 % ve Vnitřním městě a 5 % v Centru města. Celková nabídka plánovaných projektů pro rok 2008 dosáhne 250 000 m² . V roce 2009 pak má být dokončeno dalších více jak 300 000 m² moderních kancelářských prostor. Toto číslo je však pouze indikativní, neboť některé projekty se mohou zpozdit.
Celkový objem realizovaných transakcí v roce 2007 dosáhl 195 200 m², což je úroveň o 32 % nižší, než v rekordním roce 2006, avšak srovnatelná s průměrnými hodnotami minulých let. Čistý souhrn realizovaných nájemních transakací, mimo renegociací smluv, dosáhl 178 000 m². Nejvyšších úrovní realizované poptávky bylo tradičně dosahováno v Praze 4 (62 800 m²), za níž následuje Praha 1 (32 000 m²) a Praha 5 (31 000 m²). Poptávce po kancelářských prostorách v roce 2007 dominoval sektor finančních a poradenských služeb (23 %), za ním následovalo bankovnictví a pojišťovnictví (19 %) a výroba (15 %). Hlavní transakce v pronájmech pro sektor finančních a poradenských služeb realizovaly společnosti PPF Investments, České Dráhy Cargo a TNS Aisa. Největší transakce v nájmech pro sektor bankovnictví a pojišťovnictví realizovaly Raiffeisenbank, Česká Spořitelna a Pojišťovna Generali.
Ke konci roku 2007 míra neobsazenosti poklesla na 5,76 % oproti 7,7 % na konci roku 2006. Míra neobsazenosti je nejnižší v Centru města (3,96 %) a ve Vnějším městě (4,33 %), podstatně vyšší je v oblasti Vnitřního města (7,38 %). Nové plánované projekty a roční průměrná realizovaná poptávka kancelářských prostor poukazuje k pravděpodobnému růstu neobsazenosti v roce 2008.
Nejvyšší měsíční nájemné v centru města během roku 2007 mírně vzrostlo na ?¬19 — 20 za m², zatímco na periferii a ve vnějších lokalitách stabilně setrvávalo na ?¬14,50 — 15,50 za m². S postupným poklesem dostupnosti, DTZ očekává další růst nájmů v centru Prahy na předpokládaných ?¬20 — 20,50 za m².
Celková výměra moderních kancelářských prostor na druhém největším trhu v Brně dosáhla 212 600 m², s nově dokončenými 61 000 m² během roku 2007. Hlavními nově dokončenými projekty jsou druhá fáze Brno Business Park a IQ Budovy Spielberk Office Parku. V Ostravě došlo k výraznému rozvoji celkové výměry moderních kancelářských prostor, což dokládá dokončení první fáze The Orchard společnosti Red Group. Tím se ke konci roku 2007 ostravská výměra moderních kancelářských prostor dostala na 72 500 m². V Plzni byl dokončen dosud největší kancelářský komplexu Avalon Business Park (10 715 m²), čímž celková výměra v současnosti dostala na 37 700 m².
Nejvyšší měsíční nájmy v regionech během roku 2007 byly převážně stabilní, v rozsahu ?¬11 — 13 za m² v Brně a Ostravě, a ?¬10,50 — 11,50 za m² v Plzni. Pro rok 2008 se v regionech předpokládají stabilní nájmy. Velké množství plánovaných projektů poukazuje na malý prostor pro růst nájmů do dalších let.
Kromě 3 hlavních regionálních měst je zde předpoklad zesílení poptávky i v jiných menších městech, neboť české společnosti stále více uvažují o relokaci části svých aktivit. Vzhledem k nedostatku moderních kancelářských prostor v menších regionálních městech se běžnou součástí stane nabídka staveb na míru.
Investiční trh
Celkový objem investičních transakcí v roce 2007 dosáhl více jak ?¬2,5 miliard, což je oproti roku 2006 nárůst o 95 %. Hlavní příčinou je několik velmi rozsáhlých transakcí, jakými jsou například prodej Palladia (?¬530 mil.), projekty společnosti Lordship v Praze a Brně (?¬210 mil.) a Office Park Nové Butovice (?¬90 mil.). Jiné velké transakce zahrnují prodej BB Centra Gamma (?¬103 mil.) v Praze 4 a Charles Square Centre v Praze 2, které byly prodány společností Quinlan Private za ?¬89,5 miliónů. Transakce s kancelářskými projekty dominovaly investičnímu trhu se 46 % podílem, následovaly transakce s multifunkčními projekty (40 %), transakce s nákupními prostory a logistickými parky však činily 12 % a 4 % v daném pořadí. Nejaktivnější byli němečtí investoři s podílem 39 % na celkovém objemu investic, následovaly je rakouské a české fondy s podílem 18 % a 12 % v daném pořadí.
Investiční výnosy v současnosti vykazují úroveň 5,5 % za kancelářské prostory, pod 6 % pro maloobchodní prostory a pod 7 % pro průmyslové areály. Přestože se zdá, že oblast Střední a Východní Evropy příliš netrpí v důsledku krize hypotečních trhů, dá se očekávat jisté přizpůsobení.
Trh s maloobchodními prostory
Tržby v maloobchodě pokračovaly ve své stabilní růstové křivce k 5,9 % (k listopadu 2007). Očekává se růst soukromé spotřeby na 5,7 % za rok 2007, s pomalejším tempem růstu (3,6 %) předpovídaným pro rok 2008. Sektor maloobchodu bude pravděpodobně ovlivněn změnou sazby DPH a reformou daní a sociálního zabezpečení. Avšak, indikátory důvěry spotřebitelů ukazují směrem k pozitivním očekáváním pro rok 2008.
Celková výměra nákupních center (mimo komplexy pod 5 000 m²) v současnosti dosahuje 743 000 m² v Praze a 935 000 m² v regionech. Celkem (včetně všech komplexů) Česká republika má 1 773 000 m² podlahové plochy nákupních center, z čehož 797 500 m² v Praze a 975 500 m² v regionech. Výsledkem je 162 m² plochy nákupních center na 1 000 obyvatel v České republice. Nejvýznamnějším dokončeným projektem roku 2007 je Palladium na východní hranici hlavní nákupní třídy v Praze, která do České republiky zavádí nový standard špičkového maloobchodního prodeje s plochou 39 000 m². Jiné významné projekty zahrnují obchodní centrum Fashion Arena ve Štěrboholech (18 000 m²), Plzeň Plaza (19 500 m²) a rozšíření Futurum Shopping Centra v Ostravě. Nákupní středisko Olympia v Brně bylo rozšířeno na celkových 78 700 m² a je v současnosti druhým největším nákupním centrem České republiky po Tesco Letňany (90 000 m²).
Guru (italská móda), Mobelix (diskontní nábytek), Lindex (prádlo) patřili ke klíčovým nově příchozím maloobchodním řetězcům. V roce 2008 na trh vstoupí Starbucks, Burger King, Springfield a Žabka, spolu s dalšími maloobchodníky zejména s módním textilem a nábytkem, kteří v současnosti vyhodnocují možnosti expanze na český trh.
Předpověď pro rok 2008 poukazuje na další růst nové nabídky obchodních ploch o výměře 500 000 m², ačkoli ohledně některých projektů panuje nejistota. Vzhledem k tomu, že maloobchodní trh dospívá k další fázi zralosti, developeři potřebují obezřetněji vyhodnocovat lokality a spádové oblasti, konkurenci, koncepty, optimální velikosti a složení nájemců. Dále, městské úřady se stávají skeptičtějšími ohledně velkých maloobchodních center, přičemž tento trend navíc zesiluje i úprava právních podmínek v souvislosti s plánováním. Stále většího významu nabývá segmentace, a rovněž přestavba nevyužívaných území (Brownfields), které bývají pro účely maloobchodu ideálně umístněny, se stále častěji stává zajímavou příležitostí.
Podle průzkumu trhu firmou Incoma GfK nejvyššího obratu z deseti maloobchodníků v roce 2007 dosáhly společnosti Kaufland a Lidl, řetězce Schwarz (51,1 miliard Kč), po nich následoval Ahold CR (42 miliard Kč) a Tesco Stores (42 miliard Kč). Maloobchodní trh v České republice se stále více koncentruje, přičemž deset vrcholových maloobchodníků zaujímá 66 % podíl na trhu.
Nejvyšší měsíční nájem na hlavní třídě v Praze ke konci roku 2007 činil ?¬170 za m². Nejvyšší nájem na hlavní třídě v Brně se pohyboval mezi ?¬35 — 60 za m², a v Ostravě a Plzni mezi ?¬25 — 40 za m² měsíčně. Nájem v nákupních centrech zůstával během roku 2007 stabilní a pro rok 2008 se jeho další růst neočekává. Nákupní centra v Praze směřují k průměru ?¬21 — 26 za m², nákupní centra ve Vnitřním městě ke ?¬13 — 20 a nákupní centra a retailové parky ve Vnějším městě k ?¬10 — 14, nájem v maloobchodních skladech se pohybuje mezi ?¬6 — 10. V nejlepších lokalitách v Centru jsou však nájmy značně vyšší, od ?¬40 — 60 v Novém Smíchově až ke ?¬150 za nejlepší jednotky v nedávno dokončeném Palladiu na Náměstí republiky.
V regionálních městech Brno, Ostrava a Plzeň se měsíční nájmy v nákupních centrech v nejlepší části města pohybují mezi ?¬17 — 20 za m² a ?¬6,5 — 12 za nájem v regionálních maloobchodních parcích.
Průmyslový a logistický trh
Celková výměra moderních průmyslových ploch České republiky nyní dosahuje 2 376 000 m². Celkem bylo za rok 2007 postaveno 924 000 m², z čehož širší okolí Prahy vykazuje 37 %, sekundární oblasti 29 % a terciární oblasti 34%. V druhém pololetí roku 2007 vznikly první budovy dvou komplexů: D8 European Park v Kozomíně stavěné společností AFI (21 500 m²), a D8 Prologis Park v Úžicích (51 000 m²). Developerská společnost VGP dokončila první fázi svého VGP Parku Nýřany u Plzně (10 000 m²) a CTP Invest otevřel první fáze svých projektů v Okřiskách, Písku, Lounech, a CTPoint v Jihlavě a v Teplicích.
V roce 2008 jen v širším okolí Prahy vznikne celkem 321 000 m², z čehož převážnou část tvoří spekulativně budované projekty jako Cargoport Dobrovíz společnosti Hochtief a R6 Logistics Park stavěné společností Skanska. Zvýšená konkurence se očekává i v Brně a v menším rozsahu též v Ostravské oblasti, kde budou v tomto roce zahájeny nové projekty. Na Plzeňsku spíše hrozí přesycení trhu, neboť úroveň poptávky nedosahuje stejně vysoké úrovně jako nabídka plánovaných prostor. Mezi hlavní plánované projekty v regionech patří Prologis Park Štenovice u Plzně, Airport Logistics Park u Brně, Hrušky D2 Logistics Park, Orange Park Nýřany a VGP Park Dobřenice a VGP Park Olomouc. VGP bude pokračovat v rozšiřování VGP Parku Horní Počernice v Praze a VGP Parku Nýřany. CTP Invest, dominující regionálnímu trhu bude taktéž pokračovat v rozšiřování svých projektů.
Realizovaná poptávka v České republice dosáhla v roce 2007 rekordní úrovně 877 614 m², což je o 43 % více, než v roce 2006. Celkové realizované poptávce s podílem 52 % dominovala širší oblast Prahy, sekundární trh vykázal 21 % a terciární trh 27 % z celkové realizované poptávky. Silný vliv na tuto rekordní úroveň realizované poptávky za rok 2007 měly některé výjimečné nájemní transakce společnosti DHL v Prologis Parku Jirny (širší Praha) , které dosáhly téměř 100 000 m².
Přes rekordní výši realizované poptávky, míra neobsazenosti vzrostla v důsledku extenzivní spekulativní výstavby, míra neobsazenosti dosáhla více jak 10 %. V Praze dosáhla míra neobsazenosti 9,5 %, v rámci sekundárních trhů 10,5 % a v terciárních lokalitách 11 %.
Nejvyšší měsíční nájmy průmyslových prostor v Praze v roce 2007 klesly na úroveň ?¬4,20 — 4,60 za m² a jejich další pokles se očekává i v roce 2008 směrem ke ?¬4,50 za m² měsíčně, zejména v důsledku intenzivní spekulativní stavební aktivity a velkého množství plánovaných projektů v tomto roce.
Nejvyšší měsíční nájmy průmyslových prostor v Brně a Ostravě činily ?¬4,00 — 4,25 a v Plzni ?¬3,80 — 4,00. Ohledně regionální úrovně nájmů se očekává stabilita během první poloviny roku 2008, avšak může dojít k jejímu poklesu ve druhém pololetí roku.
Na český trh vstupují noví developeři a konkurenci zvyšují zejména uvnitř regionálních trhů. K výběru lokalit bude třeba v budoucnu přistupovat s větší obezřetností, zejména s ohledem na dostupnost pracovních sil a dopravní infrastruktury.
Zdroj: TZ DTZ, Best Communications
Doplnění Stavbaweb:
DTZ je mezinárodní společnost v oblasti realitního poradenství.
Myslím, že tvrzení "Počet a rozmístění parkovacích stání bude řešeno s ohledem na místní podmínky a potřeby." je nesplnitelný slib.…
Dobry den,mate prosim jeste v nabidce ronde block? Dekuji Sindelarova
Studie proveditelnosti je nezávazný dokument typu "slibem nezarmoutíš" a už vůbec se v něm nemluví o termínech. Železniční most je…
Tak doufám, že tímto projektem je zachráněn ikonický železniční most pod Vyšehradem - dvakrát za sebou vyhlášená kulturní a technická…
Tak tedy doufám, že tímto projektem je zachráněna (dvakrát za sebou vyhlášená) ikonická kulturní a technická památka - železniční most…