Bytová krize 3.0

Nyní již bývalý pirátský ministr pro místní rozvoj Ivan Bartoš přišel v červnu 2024 s prohlášením, že vláda dělá první kroky ke zvýšení dostupnosti nájemního bydlení, a s přísliby, že se postará o osm miliard korun na investice do přípravy i výstavby bytových projektů. Dále prý vláda bezplatně převede na obce a města přes dvě stovky státních pozemků právě na projekty na bydlení.

Dostupné bydlení, bytový dům 4D České Budějovice, autoři a vizualizace Malý Chmel

Bydlení pro život?
Časem prý vláda zajistí ještě více peněz, padala silná slova o 20 miliardách, což ale v reálu znamená výstavbu odhadem jen 5000 bytů. První taková výstavba se už realizuje, jedna v Českých Budějovicích a další dokonce na území Prahy, blíže ji ale ani na dotaz Ministerstvo pro místní rozvoj nespecifikovalo. Příspěvky na jednotlivé projekty napříč celým Českem mají být přidělovány podle toho, jak se jim podaří získat stavební povolení. S ohledem na délku stavebního řízení v Praze „postaru“ a zaváděním digitalizace „ponovu“ se nechme překvapit, kdy se to skutečně stane.
Ivan Bartoš ve své reformě s názvem Bydlení pro život představil definici dostupného bydlení, kterou obsahuje také novela zákona o Státním fondu podpory investic: „Jedná se o výhodné nájmy pro mladé do 35 let, veřejně prospěšné profese a lidi, kteří nepatří mezi pětinu populace s nejvyššími příjmy.“ Nájemníci (s výjimkou veřejně prospěšných profesí) nemohou vlastnit nemovitost k bydlení a dostupné nájemní bydlení bude poskytováno pouze vybraným cílovým skupinám za zastropované nájemné stanovené ve vazbě na nájemné tržní, každoročně se může zvýšit nejvýše o míru inflace s horním limitem 4 %. Tato možnost by se podle Bartoše měla týkat až dvou milionů obyvatel včetně části střední třídy – uvidíme, jak se vměstnají do těch pěti tisíc bytů, na které jsou hypotetické zdroje.

Dům seniorů v Kateřinicích, autoři knesl kynčl architekti, foto Radek Brunecký

Home sweet home
Češi jsou národ vynikající nad jiné touhou své domovy osobně vlastnit. Týká se to především domů, ale také bytů. Při privatizaci bytového fondu v devadesátých a nultých letech (a v menší míře pokračující dosud) se Praha neuváženě zbavila obrovského množství bytů, až jí zůstala jen ubohá 4,3 %. Z dnešního pohledu rozprodala byty za směšné ceny původním nájemníkům (ostatní měli většinou smůlu) – a navíc pouze bytové jednotky bez přilehlých veřejných prostranství. To krátkozrace naplnilo kasy městských částí, které se teď ale o všechen prostor mezi domy musí starat, a navrch jim často občané brání s těmito plochami nakládat, například použít je na novou výstavbu.
Přestože je deklarovaným cílem Prahy počet obecních bytů navyšovat, zatím jich pořád ubývá. Podle analýzy Institutu plánování a rozvoje hl. m. Prahy vlastní v současnosti hlavní město a městské části dohromady téměř 30 tisíc bytů (za tři roky se vybudovalo nových jen 169), přičemž celkový počet bytů v Praze je téměř 698 tisíc. Opakovaně se objevují různé více či méně správné výpočty a názory, že to je přece dost, že se stavit nic nového nemusí, to vše případně okořeněné bizarním blouzněním, že se byty mají „nějak“ přerozdělit mezi těmi, kteří jich mají víc, a těmi, kteří nemají žádný.

Pražská sídliště, zdroj IPR Praha

Nezaměňujme dojmy za fakta, ta jsou jasná. V Praze stále přibývají obyvatelé, s trvalým pobytem či nikoliv, nejpřesnější obraz dávají čísla od mobilních operátorů a podle nich je reálně v hlavním městě milion a tři čtvrtě duší. A nelze čekat, že vývoj zvrátí, naopak kvůli vnitřní či globální migraci se stav v metropoli snižovat nebude. Vedle toho Praha následuje západoevropské trendy a počet obyvatel na jeden byt se stále více blíží číslu jedna. Bytová krize 3.0 (první verze byla ve 20. a druhá v 60. letech dvacátého století) tu je, mluví a píše se o ní už roky, prohlubuje se a poptávka stále převyšuje nabídku.
Resumé, proč musí bytů přibývat: nárůst počtu obyvatel, zvyšující se nároky na standard bydlení, nutnost obnovy bytového fondu. A kolik bytů skutečně v Praze chybí podle odborníků, kteří se bytové problematice profesionálně věnují? Za obecní výstavbu Petr Hlaváček, náměstek primátora pro územní rozvoj, dlouhodobě hlásá, že Praha potřebuje ročně kolem devíti tisíc nových bytů. Za soukromý sektor majitel developerské společnosti Central Group Dušan Kunovský na výroční tiskovce uvedl potřebu dokonce 25 tisíc bytů ročně pro celé Česko.

Pražská sídliště, zdroj IPR Praha

Dostupné bydlení nerovná se levný byt
Na otázku, jak chce hlavní město řešit svou bytovou krizi, odpovídá Petr Hlaváček: „Už před časem jsme vytyčili tři základní pilíře, jak řešit krizi dostupnosti bydlení v Praze. Založili jsme Pražskou developerskou společnost, která již nyní pracuje na výstavbě 8 tisíc bytů v majetku města. Důležitá je také koordinace záměrů v rámci změn územního plánu – v 23 největších změnách je zhruba 140 000 bytů. A důležitá je rovněž metodika spoluúčasti investorů na rozvoji hlavního města Prahy, která mimo zajištění pozemků pro veřejnou vybavenost počítá také s předáváním nových bytů do vlastnictví města a městských částí.“
„Volání o pomoc“ rezonuje celým veřejným prostorem – frustrace jiných sociodemografických skupin, než jsou ty, o nichž opakovaně mluví Hlaváček a Bartoš, je nezměrná, však také nemají žádnou pořádnou perspektivu bydlení. A tato frustrace není jen pocit, podle indexu dostupnosti bydlení, který každoročně zveřejňuje společnost Central Group, se dostupnost bydlení v Praze opět zhoršila. Na nový byt o výměře 70 m2 je potřeba 15,4 roční mzdy (podle společnosti Deloitte je to 13,3 hrubé roční mzdy, nejvíce z celé Evropy po Amsterodamu). Podle analýzy Institutu plánování a rozvoje je Praha navíc nejméně dostupnou metropolí v regionu, i co se týká nájemného.
Co tedy – mnohdy vzdělaní a/nebo kvalifikovaní pracující nebo třeba profese držící život města v chodu a sytící hrubý domácí produkt – ti nejsou „potřební“? Tohle rozdělování, kdo si dostupné bydlení zaslouží, a kdo ne, by mělo skončit. Stejně jako „přesypávání peněz“ z jedné hromady na druhou formou sociálních příspěvků na bydlení a další podpory.

Polyfunkční areál v Kroměříži, autoři knesl kynčl architekti, foto Radek Brunecký

Na druhou stranu by ztrápení lidé bez bytu měli být schopní i jisté sebereflexe a s chladnou hlavou se zamyslet, jak fungují jejich domácí ekonomiky; přiznat si, že ty nejatraktivnější lokality z kategorie „lepší adresa“ lakonicky řečeno nejsou pro každého. A nakonec zvážit, zda protestování proti nové výstavbě s sebou v druhém plánu nenese skutečnost, že byty pro ně tím pádem není kde vybudovat, případně že protahování procesu byty ve výsledku prodraží. Na závěr jen rozvedu větu z nadpisu: dostupné bydlení neznamená, že se budou byty prodávat levně nebo rovnou rozdávat. Na komunální i národní úrovni se vždy hovoří o nájemních bytech se všemi limity, cenotvorbou nájemního a povinnostmi, které k tomu patří.

Praha bude stavět
Pražská developerská společnost je příspěvková organizace hl. m. Prahy a funguje od roku 2020. Spravuje portfolio více než 800 tisíc m2 městských pozemků určených především pro bytovou výstavbu. Připravuje na nich přes 50 projektů, které zahrnují výstavbu 6000–8000 bytů během následujících 10 let. Půjde o celé nové městské čtvrti i menší a středně velké rezidenční projekty. A neměly by to být projekty ledajaké, ale samá kvalitní architektura vzešlá ze soutěží, umístěná podle nejlepší urbanistické praxe. U prvních takových projektů městského nájemního bydlení začíná stavební řízení, koncem června 2024 byly podány žádosti na 450 bytových jednotek v projektech Jalový Dvůr (Praha 4), Nový Zlíchov (Praha 5), V Botanice (Praha 5), Peroutkova (Praha 5), Palmovka – Zenklova (Praha 8) a Dolní Počernice. S nadějí se očekává, že stavební povolení budou vydána na jaře 2025. Celkové náklady na těchto 450 nájemních bytů jsou asi dvě miliardy korun.

Vizualizace připravovaného projektu V Botanice Pražské developerské společnosti, zdroj PDS

Developeři staví stále
V tomto čísle časopisu Stavba je představeno několik nových developerských rezidenčních projektů v Praze, lišících se rozsahem i použitou technologií výstavby; společné mají to, že jsou výjimečné svojí architekturou. Developerům je často nasazována psí hlava, že jsou vinni nízkou architektonickou úrovní bytových projektů, což ale naštěstí není vždy pravda, a ačkoli developeři jistě žádného advokáta nepotřebují, dobré příklady je slušné pochválit.

Centrum Nového Žižkova, autoři AI DESIGN, zdroj Central Group

Proto je škoda, že když Dušan Kunovský v roce 2019 uspořádal velkou, hvězdně obeslanou mezinárodní architektonickou soutěž na ostře sledovanou lokalitu pražského „Mordoru“ na Žižkově a se zlou se potázal. V soutěži zvítězila Eva Jiřičná se studiem AI – DESIGN, jejich koncepčně čistý návrh byl založen na třech stometrových bílých věžích, elegantních i romantických. A to bylo mrzení ze strany protestujících
spolků se „stanovisky“ o narušení panoramatu a tak dále. Bohužel se k odporu přidal i vlivný pražský IPR a nakonec developer po pěti neuvěřitelných letech úprav představil v červnu tohoto roku přepracovaný projekt, který se od původního silného vítězného návrhu liší. Zůstala jen jedna věž a je nižší, zbytek projektu má zcela jiné tvarosloví a koncepci.
Další výtkou k developerské výstavbě bývá vysoká cena pro koncového zákazníka a s ní spojené „fáze smutku“ těch, kteří si takové bydlení nemohou dovolit. Cenu kromě jiného formuje i doba přípravy, nikdo nepracuje zadarmo (ani úřady, na kterých se zablokované projekty cyklí), a když se projekt táhne pět, deset, dokonce dvacet let, tak to jej nezlevní, a ještě to zaplatíme všichni zvýšenými náklady na bující státní správu.

Společně ke světlým zítřkům
Ivan Bartoš při představování reformy Bydlení pro život zadoufal, že „pákový efekt“ přinese do jeho bohulibého záměru i značné investice ze soukromých zdrojů. Těžko soudit, jaká byla jeho přesná představa, chybou by ale byla přehnaná naivita. Hovořil o nižších desítkách miliard, potřebné jsou jich však spíše vyšší stovky. Jako první reagoval na hozenou rukavici Central Goup reprezentovaný Dušanem Kunovským, který pozitivně ohodnotil, že stát chce se situací něco dělat a zapojit hodlá i soukromý sektor. Řešením pro města a obce by podle něj mohly být dostupné nájemní byty vznikající systémem Design & Build s kombinací dotačního a úvěrového financování. Což jednoznačně nezní tak, že by byl ochoten do obecní výstavby vkládat finance; nabízí své know-how a přísliby „optimalizovaných flexibilních typových projektů developerů“. Budu tedy situaci dále bedlivě sledovat a uvidíme, jak se vše vyvine.

Obecní bydlení v Šumicích, autorky ellement architects, foto Jitka Ressová

Napsala Mariana Pančíková, vyšlo v časopise Stavba 3/2024

Jako zdroje informací i citací byly kromě prohlášení na tiskových konferencích použity tiskové zprávy Ministerstva pro místní rozvoj, Institutu plánování a rozvoje hlavního města Prahy, Pražské developerské společnosti a společnosti Central Group, které je možné nalézt zde na stavbaweb.cz

Zadejte komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

*